Top 30 — Jardins Mangueiral x Cruzeiro Novo

Snapshot: 21/07/2026

Unidade: imóvel físico provável

Finalidade: ordenar investigação para moradia de 10–20 anos; não estimar preço de transação nem substituir vistoria e análise financeira.

Resposta

Após reaplicar o contexto do projeto, o Jardins Mangueiral é a região principal e o Cruzeiro Novo é alternativa secundária e oportunística. O Mangueiral tende a entregar mais espaço, suíte, vagas e ambiente residencial pelo preço; o Cruzeiro só supera essa preferência quando uma unidade concreta compensa claramente as concessões de escadas, garagem, reforma e funcionalidade pela centralidade.

1279892 permanece em primeiro lugar geral. 1345146 é o melhor apartamento e ocupa o terceiro lugar, atrás também de 1350367. A confiança é moderada para ordenar investigação e baixa para decidir compra, pois documentação, estrutura, ruído, conforto térmico, custos de adequação e preço negociado não estão comprovados.

Universo, período e qualidade

Fonte: DF Imóveis; cobertura observada de 13–21/07/2026.
Banco aberto com mode=ro, PRAGMA query_only=ON; quick_check: ok.
161 anúncios, 562 observações históricas e 7.363 fotos.
Cruzeiro: 67 anúncios acumulados, 63 ativos e 4 inativos.
Mangueiral: 94 acumulados, 78 ativos e 16 inativos.
A coleta de 21/07 adicionou dois anúncios do Cruzeiro e nenhum do Mangueiral; 20 anúncios acumulados estão inativos.
Das 401 transições históricas observadas, 398 envolvem o campo creci contaminado; somente três anúncios tiveram mudança real de preço. O histórico bruto não deve ser lido como 401 mudanças de mercado.
Não há série suficiente para inferir liquidez, tendência ou venda a partir de retirada.
Preços são de oferta; áreas não são comparáveis o bastante para preço por m².

Método

Foram relidos PROJECT_CONTEXT.md, PROPERTY_CRITERIA.md, DATA_MODEL.md e ANALYSIS_RULES.md. A ordem combina os rankings regionais sem pesos secretos e sem alternância automática, considerando: três quartos utilizáveis, funcionalidade futura, condição aparente, iluminação/ventilação, acessibilidade, vagas, regularidade, custo de adequação, logística familiar e qualidade da evidência.

No Mangueiral, planta original de três quartos é filtro obrigatório; quintal fechado só é negativo quando reduz luz/ventilação ou cria ambiente redundante e de manutenção difícil. No Cruzeiro, escadas, ausência de garagem e sistemas antigos são concessões materiais para permanência de longo prazo. A proximidade de São Sebastião é benefício logístico, não fundamento exclusivo da decisão.

A ordem regional do Mangueiral foi recalibrada após o usuário avaliar diretamente os 15 finalistas em 21/07 e, em seguida, o funil foi refeito sobre os 78 anúncios ativos. As notas pessoais prevalecem quando existem; anúncios novos entram por aderência inferida e ficam explicitamente pendentes de avaliação pessoal. Para não inventar equivalência numérica com apartamentos ainda não avaliados, as posições relativas do Cruzeiro foram mantidas.

Republicações visualmente equivalentes contam como um imóvel provável. Falta de informação é pendência, não aprovação.

Auditoria visual de disponibilidade

A primeira foto corrente dos 78 anúncios ativos do Mangueiral, dos finalistas do Cruzeiro e das quarentenas foi aberta e inspecionada. Nenhum dos 30 imóveis classificados atuais exibe “vendido”, “negócio fechado” ou equivalente. Ficam em quarentena 1263868 no Cruzeiro e 1301400, 1346017, 1346231, 1349519, 1351729, 1352943, 1356197, 1362968 e 1366801 no Mangueiral. O sinal visual indica provável indisponibilidade operacional, não prova jurídica de venda.

Ranking geral

#	Região	Pos. regional	Anúncio	Local	Preço	Classificação e pendência decisiva
1	Mangueiral	1	1279892	QC 10	R$ 595 mil	Forte: equilíbrio geral; confirmar planta, áreas e regularização
2	Mangueiral	2	1319996	QC 14	R$ 649 mil	Forte, 4/5: cozinha, gourmet, quintal e conservação; reverter closet se necessário
3	Cruzeiro	1	1345146	SHCES 1207 A	R$ 670 mil	Forte: melhor opção urbana; confirmar vaga, planta e sistemas
4	Mangueiral	3	1377683	QC 11	R$ 585 mil	Aderência inferida: cozinha funcional e gourmet aberto; usuário avaliar
5	Mangueiral	4	1371718	QC 14	R$ 650 mil	Aderência inferida: conservação, cozinha e gourmet; usuário avaliar
6	Cruzeiro	2	1357415	SHCES 1109	R$ 630 mil	Forte condicionado: reformado e vazado; confirmar elevador
7	Mangueiral	5	1140317	QC 5	R$ 599 mil	Aderência inferida: cozinha equipada e gourmet aberto; usuário avaliar
8	Mangueiral	6	1324014	QC 12	R$ 649 mil	Visitar, 3/5: gourmet e conservação agradam; confirmar vaga e ventilação
9	Cruzeiro	3	1357633	SHCES 309	R$ 600 mil	Visitar: reforma uniforme; elevador, vaga e sistemas pendentes
10	Mangueiral	7	1290502	QC 11	R$ 600 mil	Aprofundar, 3/5: reforma adequada; gourmet implementável
11	Cruzeiro	4	1376958	SHCES 911 B	R$ 599 mil	Visitar: reformado e nascente; sem elevador e vaga incerta
12	Mangueiral	8	1352633	QC 9	R$ 755 mil	Aderência inferida: conjunto visual forte; preço alto e usuário avaliar
13	Mangueiral	9	1345745	QC 12	R$ 670 mil	Aderência inferida: cozinha e gourmet amplos; testar calor
14	Cruzeiro	5	1345903	SHCES 1303	R$ 565 mil	Alternativa de valor: primeiro andar, mas sem garagem
15	Mangueiral	10	1333569	QC 6	R$ 650 mil	Condicionado, 3/5: testar calor do fechamento de vidro
16	Cruzeiro	6	1339324	SHCES 703	R$ 665 mil	Aprofundar: boa integração; faltam andar, elevador e vaga
17	Mangueiral	11	1357311	QC 1	R$ 699,9 mil	Condicionado: gourmet bom, mas há possível dano de água no teto
18	Mangueiral	12	1357912	QC 3	R$ 580 mil	Condicionado, 3/5: espaços úteis; intervenções pesam
19	Cruzeiro	7	1370889 / 1375200	SHCES 207	R$ 695 mil	Aprofundar: reformado; identificar anúncio principal e atributos
20	Cruzeiro	8	1372268	SHCES 305 I	R$ 595 mil	Alternativa de valor: provar duas vagas e orçar modernização
21	Mangueiral	13	1259149	QC 11	R$ 590 mil	Aderência inferida fraca: preço razoável; acabamento e área pendentes
22	Cruzeiro	9	1373131	SHCES 305	R$ 725 mil	Condicionado: reforma forte; sem elevador/garagem e caro
23	Mangueiral	14	348115	QC 14	R$ 550 mil	Referência de valor: anúncio antigo; conservação e área pendentes
24	Cruzeiro	10	1381514	SHCES 301	R$ 690 mil	Condicionado: reforma forte; 4º andar, elevador/vaga e área divergente pendentes
25	Mangueiral	15	1346118	QC 14	R$ 550 mil	Referência de valor: base simples; modernização e área divergente
26	Cruzeiro	11	1382466	SHCES 101 C	R$ 650 mil	Pendente: boa reforma; galeria curta e andar/elevador ausentes
27	Cruzeiro	12	1290510	SHCES 911 A	R$ 640 mil	Pendente: suíte e reforma; 4º andar e taxas inválidas
28	Cruzeiro	13	1371813	SHCES 1109 D	R$ 709 mil	Pendente: reforma moderna; evidência curta da planta
29	Cruzeiro	14	1400223	SHCES 609 D	R$ 495 mil	Alternativa de obra: 2º andar e boa luz; reforma ampla e vaga incerta
30	Cruzeiro	15	1369327	SHCES 203 G	R$ 490 mil	Alternativa de obra: vaga e desconto; 4º andar sem elevador

Quase entraram

As opções seguintes, todas com URL, estão nos relatórios regionais: Cruzeiro Novo e Jardins Mangueiral.

Próxima ação e decisão financeira

No Mangueiral, começar a diligência por 1279892 e 1319996; pedir planta, QC, licenças da ampliação, taxas e evidência de cobertura/drenagem antes da visita. No Cruzeiro, pedir andar, elevador, matrícula da vaga, atas e histórico de sistemas do prédio. As posições gerais entre tipologias permanecem provisórias até o usuário avaliar visualmente os apartamentos na mesma escala.

O ranking físico não autoriza compra. Antes de negociar, calcular entrada, custos de aquisição, reforma/regularização, reserva remanescente, CET e custo mensal total. A posição deve cair se o imóvel exigir consumir a reserva ou depender de uma única circunstância afetiva/logística.

Reprodutibilidade

As extrações estão em reports/cruzeiro_top15/analysis.py e reports/mangueiral_top15/analysis.py. Os arquivos results.csv registram os 15 classificados regionais e parameters.json registra snapshot, contagens, hash do banco e critérios. A deduplicação e a inspeção fotográfica incluem julgamento manual documentado.

12 KiB Raw Blame History