# Top 30 — Jardins Mangueiral x Cruzeiro Novo

**Snapshot:** 21/07/2026

**Unidade:** imóvel físico provável

**Finalidade:** ordenar investigação para moradia de 10–20 anos; não estimar preço de transação nem substituir vistoria e análise financeira.

## Resposta

Após reaplicar o contexto do projeto, o **Jardins Mangueiral é a região principal** e o Cruzeiro Novo é alternativa secundária e oportunística. O Mangueiral tende a entregar mais espaço, suíte, vagas e ambiente residencial pelo preço; o Cruzeiro só supera essa preferência quando uma unidade concreta compensa claramente as concessões de escadas, garagem, reforma e funcionalidade pela centralidade.

`1279892` permanece em primeiro lugar geral. `1345146` é o melhor apartamento e ocupa o terceiro lugar, atrás também de `1350367`. A confiança é **moderada para ordenar investigação e baixa para decidir compra**, pois documentação, estrutura, ruído, conforto térmico, custos de adequação e preço negociado não estão comprovados.

## Universo, período e qualidade

- Fonte: DF Imóveis; cobertura observada de 13–21/07/2026.
- Banco aberto com `mode=ro`, `PRAGMA query_only=ON`; `quick_check`: `ok`.
- 161 anúncios, 562 observações históricas e 7.363 fotos.
- Cruzeiro: 67 anúncios acumulados, 63 ativos e 4 inativos.
- Mangueiral: 94 acumulados, 78 ativos e 16 inativos.
- A coleta de 21/07 adicionou dois anúncios do Cruzeiro e nenhum do Mangueiral; 20 anúncios acumulados estão inativos.
- Das 401 transições históricas observadas, 398 envolvem o campo `creci` contaminado; somente três anúncios tiveram mudança real de preço. O histórico bruto não deve ser lido como 401 mudanças de mercado.
- Não há série suficiente para inferir liquidez, tendência ou venda a partir de retirada.
- Preços são de oferta; áreas não são comparáveis o bastante para preço por m².

## Método

Foram relidos `PROJECT_CONTEXT.md`, `PROPERTY_CRITERIA.md`, `DATA_MODEL.md` e `ANALYSIS_RULES.md`. A ordem combina os rankings regionais sem pesos secretos e sem alternância automática, considerando: três quartos utilizáveis, funcionalidade futura, condição aparente, iluminação/ventilação, acessibilidade, vagas, regularidade, custo de adequação, logística familiar e qualidade da evidência.

No Mangueiral, planta original de três quartos é filtro obrigatório; quintal fechado só é negativo quando reduz luz/ventilação ou cria ambiente redundante e de manutenção difícil. No Cruzeiro, escadas, ausência de garagem e sistemas antigos são concessões materiais para permanência de longo prazo. A proximidade de São Sebastião é benefício logístico, não fundamento exclusivo da decisão.

A ordem regional do Mangueiral foi recalibrada após o usuário avaliar diretamente os 15 finalistas em 21/07 e, em seguida, o funil foi refeito sobre os 78 anúncios ativos. As notas pessoais prevalecem quando existem; anúncios novos entram por aderência inferida e ficam explicitamente pendentes de avaliação pessoal. Para não inventar equivalência numérica com apartamentos ainda não avaliados, as posições relativas do Cruzeiro foram mantidas.

Republicações visualmente equivalentes contam como um imóvel provável. Falta de informação é pendência, não aprovação.

## Auditoria visual de disponibilidade

A primeira foto corrente dos 78 anúncios ativos do Mangueiral, dos finalistas do Cruzeiro e das quarentenas foi aberta e inspecionada. Nenhum dos 30 imóveis classificados atuais exibe “vendido”, “negócio fechado” ou equivalente. Ficam em quarentena `1263868` no Cruzeiro e `1301400`, `1346017`, `1346231`, `1349519`, `1351729`, `1352943`, `1356197`, `1362968` e `1366801` no Mangueiral. O sinal visual indica provável indisponibilidade operacional, não prova jurídica de venda.

## Ranking geral

| # | Região | Pos. regional | Anúncio | Local | Preço | Classificação e pendência decisiva |
|---:|---|---:|---|---|---:|---|
| 1 | Mangueiral | 1 | [1279892](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-rua-f-1279892) | QC 10 | R$ 595 mil | **Forte:** equilíbrio geral; confirmar planta, áreas e regularização |
| 2 | Mangueiral | 2 | [1319996](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1319996) | QC 14 | R$ 649 mil | **Forte, 4/5:** cozinha, gourmet, quintal e conservação; reverter closet se necessário |
| 3 | Cruzeiro | 1 | [1345146](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1207-bloco-a-1345146) | SHCES 1207 A | R$ 670 mil | **Forte:** melhor opção urbana; confirmar vaga, planta e sistemas |
| 4 | Mangueiral | 3 | [1377683](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1377683) | QC 11 | R$ 585 mil | **Aderência inferida:** cozinha funcional e gourmet aberto; usuário avaliar |
| 5 | Mangueiral | 4 | [1371718](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-rua-c-1371718) | QC 14 | R$ 650 mil | **Aderência inferida:** conservação, cozinha e gourmet; usuário avaliar |
| 6 | Cruzeiro | 2 | [1357415](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-1357415) | SHCES 1109 | R$ 630 mil | **Forte condicionado:** reformado e vazado; confirmar elevador |
| 7 | Mangueiral | 5 | [1140317](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-5-rua-l-1140317) | QC 5 | R$ 599 mil | **Aderência inferida:** cozinha equipada e gourmet aberto; usuário avaliar |
| 8 | Mangueiral | 6 | [1324014](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-12-rua-k-1324014) | QC 12 | R$ 649 mil | **Visitar, 3/5:** gourmet e conservação agradam; confirmar vaga e ventilação |
| 9 | Cruzeiro | 3 | [1357633](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-1357633) | SHCES 309 | R$ 600 mil | **Visitar:** reforma uniforme; elevador, vaga e sistemas pendentes |
| 10 | Mangueiral | 7 | [1290502](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1290502) | QC 11 | R$ 600 mil | **Aprofundar, 3/5:** reforma adequada; gourmet implementável |
| 11 | Cruzeiro | 4 | [1376958](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-b-1376958) | SHCES 911 B | R$ 599 mil | **Visitar:** reformado e nascente; sem elevador e vaga incerta |
| 12 | Mangueiral | 8 | [1352633](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-9-rua-g-1352633) | QC 9 | R$ 755 mil | **Aderência inferida:** conjunto visual forte; preço alto e usuário avaliar |
| 13 | Mangueiral | 9 | [1345745](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-quadra-qc-12-1345745) | QC 12 | R$ 670 mil | **Aderência inferida:** cozinha e gourmet amplos; testar calor |
| 14 | Cruzeiro | 5 | [1345903](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1303-1345903) | SHCES 1303 | R$ 565 mil | **Alternativa de valor:** primeiro andar, mas sem garagem |
| 15 | Mangueiral | 10 | [1333569](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-6-1333569) | QC 6 | R$ 650 mil | **Condicionado, 3/5:** testar calor do fechamento de vidro |
| 16 | Cruzeiro | 6 | [1339324](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-703-1339324) | SHCES 703 | R$ 665 mil | **Aprofundar:** boa integração; faltam andar, elevador e vaga |
| 17 | Mangueiral | 11 | [1357311](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-1-rua-a-1357311) | QC 1 | R$ 699,9 mil | **Condicionado:** gourmet bom, mas há possível dano de água no teto |
| 18 | Mangueiral | 12 | [1357912](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-3-1357912) | QC 3 | R$ 580 mil | **Condicionado, 3/5:** espaços úteis; intervenções pesam |
| 19 | Cruzeiro | 7 | [1370889](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1370889) / [1375200](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1375200) | SHCES 207 | R$ 695 mil | **Aprofundar:** reformado; identificar anúncio principal e atributos |
| 20 | Cruzeiro | 8 | [1372268](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-bloco-i-1372268) | SHCES 305 I | R$ 595 mil | **Alternativa de valor:** provar duas vagas e orçar modernização |
| 21 | Mangueiral | 13 | [1259149](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1259149) | QC 11 | R$ 590 mil | **Aderência inferida fraca:** preço razoável; acabamento e área pendentes |
| 22 | Cruzeiro | 9 | [1373131](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-1373131) | SHCES 305 | R$ 725 mil | **Condicionado:** reforma forte; sem elevador/garagem e caro |
| 23 | Mangueiral | 14 | [348115](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-rua-c-348115) | QC 14 | R$ 550 mil | **Referência de valor:** anúncio antigo; conservação e área pendentes |
| 24 | Cruzeiro | 10 | [1381514](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-301-1381514) | SHCES 301 | R$ 690 mil | **Condicionado:** reforma forte; 4º andar, elevador/vaga e área divergente pendentes |
| 25 | Mangueiral | 15 | [1346118](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1346118) | QC 14 | R$ 550 mil | **Referência de valor:** base simples; modernização e área divergente |
| 26 | Cruzeiro | 11 | [1382466](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-101-bloco-c-1382466) | SHCES 101 C | R$ 650 mil | **Pendente:** boa reforma; galeria curta e andar/elevador ausentes |
| 27 | Cruzeiro | 12 | [1290510](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-a-1290510) | SHCES 911 A | R$ 640 mil | **Pendente:** suíte e reforma; 4º andar e taxas inválidas |
| 28 | Cruzeiro | 13 | [1371813](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-bloco-d-1371813) | SHCES 1109 D | R$ 709 mil | **Pendente:** reforma moderna; evidência curta da planta |
| 29 | Cruzeiro | 14 | [1400223](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-609-bloco-d-1400223) | SHCES 609 D | R$ 495 mil | **Alternativa de obra:** 2º andar e boa luz; reforma ampla e vaga incerta |
| 30 | Cruzeiro | 15 | [1369327](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-203-bloco-g-1369327) | SHCES 203 G | R$ 490 mil | **Alternativa de obra:** vaga e desconto; 4º andar sem elevador |

## Quase entraram

As opções seguintes, todas com URL, estão nos relatórios regionais: [Cruzeiro Novo](../cruzeiro_top15/README.md#quase-entraram) e [Jardins Mangueiral](../mangueiral_top15/README.md#quase-entraram).

## Próxima ação e decisão financeira

No Mangueiral, começar a diligência por `1279892` e `1319996`; pedir planta, QC, licenças da ampliação, taxas e evidência de cobertura/drenagem antes da visita. No Cruzeiro, pedir andar, elevador, matrícula da vaga, atas e histórico de sistemas do prédio. As posições gerais entre tipologias permanecem provisórias até o usuário avaliar visualmente os apartamentos na mesma escala.

O ranking físico não autoriza compra. Antes de negociar, calcular entrada, custos de aquisição, reforma/regularização, reserva remanescente, CET e custo mensal total. A posição deve cair se o imóvel exigir consumir a reserva ou depender de uma única circunstância afetiva/logística.

## Reprodutibilidade

As extrações estão em `reports/cruzeiro_top15/analysis.py` e `reports/mangueiral_top15/analysis.py`. Os arquivos `results.csv` registram os 15 classificados regionais e `parameters.json` registra snapshot, contagens, hash do banco e critérios. A deduplicação e a inspeção fotográfica incluem julgamento manual documentado.