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Top 15 — Jardins Mangueiral
Snapshot: 22/07/2026 (execução 22, concluída às 21h34 no horário de Brasília)
Objetivo: priorizar investigação na região principal do projeto, somente entre casas com planta original provável de três quartos e horizonte de 10–20 anos.
Universo e método
O banco foi aberto somente para leitura. Há 162 anúncios, 638 observações históricas e 7.457 registros históricos de foto; apenas os 3.521 registros marcados como galeria primária foram admitidos como evidência fotográfica. No Mangueiral são 95 anúncios acumulados, 78 ativos e 17 inativos. A coleta cobre 13–22/07/2026. Foram separados anúncio, imóvel provável e observação histórica, deduplicando republicações por fotos, descrição e implantação.
Desde o relatório anterior, 1401074 entrou no universo e 1290512 ficou inativo; a ausência não prova venda. A execução 22 examinou 78 anúncios sem falhas de detalhe e registrou uma única mudança material: 348115 passou de R$ 530 mil para R$ 550 mil. Os demais “changes” históricos são majoritariamente ruído legado de campos contaminados e não foram interpretados como movimento de mercado.
O ranking considera planta original provável de três quartos, QC, funcionalidade da conversão do quintal, cozinha, ventilação, iluminação, conservação, vagas, regularidade e custo de adequação. Fechar o quintal não gera penalidade automática; a funcionalidade real da intervenção é que importa. Áreas anunciadas não foram usadas para preço por m² porque misturam privativa, construída e ampliada. A planta permanece provável e pendente de documentos em todos os finalistas.
O novo teto pessoal foi aplicado como filtro eliminatório: preço anunciado máximo de R$ 750 mil. Dos 78 ativos, 73 têm três quartos estruturados e preço entre R$ 1 e R$ 750 mil antes das demais quarentenas. O teto não é meta de gasto e não inclui ITBI, registro, mudança, reforma ou regularização; todos esses desembolsos ainda precisam preservar ao menos R$ 50 mil de reserva líquida.
Em 21/07, o usuário avaliou individualmente os 15 finalistas anteriores em escala de 1 a 5. Como esse feedback revelou critérios capazes de alterar também o funil de entrada, a análise foi refeita sobre os 78 anúncios ativos, não apenas reordenada. Foram relidas descrições e características de todo o universo, reaplicadas quarentenas e duplicatas e revistas as galerias dos sobreviventes mais plausíveis. A coluna “nota” só contém avaliações dadas pelo usuário; “inferida” significa aderência estimada pelas evidências, ainda pendente de validação pessoal.
Auditoria da primeira foto
As primeiras fotos dos 78 anúncios ativos foram triadas, incluindo a primeira foto de 1401074. 1301400, 1346017, 1346231, 1349519, 1351729, 1352943, 1356197, 1362968 e 1366801 exibem “VENDIDO”, “negócio fechado” ou equivalente, embora ainda estejam ativos no portal. Nenhum dos 15 colocados atuais apresenta esse indicativo. O selo indica provável indisponibilidade operacional, não comprova a transação.
A triagem perceptual foi reexecutada com Pillow 12.3.0. Ela recuperou os grupos de republicação já conhecidos; entre os candidatos, 1363572 teve sinal fraco com 1370918 (quatro fotos semelhantes). A divergência de área e a baixa quantidade de correspondências não justificam consolidá-los automaticamente. A similaridade não provocou nova consolidação; a mudança do ranking decorreu do feedback do usuário e da revisão integral do universo ativo.
Ranking
| # | Anúncio | Nota | QC | Preço | Leitura após análise integral | Principal pendência |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1279892 | 4/5 | 10 | R$ 595 mil | Boa cozinha semi-integrada à área gourmet; poucas alterações e bom preço | Planta, áreas divergentes e regularização |
| 2 | 1319996 | 4/5 | 14 | R$ 649 mil | Cozinha, gourmet, quintal, quartos e banheiros fortes; energia solar é bônus | Reversão futura do closet, cobertura e homologação solar |
| 3 | 1377683 | inferida | 11 | R$ 585 mil | Cozinha clara e funcional ligada a gourmet aberto, bom preço e conservação aparente | Usuário avaliar; planta, cobertura, drenagem e ruído |
| 4 | 1371718 | inferida | 14 | R$ 650 mil | Cozinha equipada, marcenaria conservada e gourmet aberto sem piscina | Usuário avaliar; sistemas, cobertura e insolação |
| 5 | 1140317 | inferida | 5 | R$ 599 mil | Cozinha bem equipada e área gourmet aberta integrada ao fluxo da casa | Usuário avaliar; acabamento heterogêneo, cobertura e uma vaga anunciada |
| 6 | 1324014 | 3/5 | 12 | R$ 649 mil | Gourmet agradável, cozinha razoavelmente espaçosa e boa conservação | Confirmar vaga e ventilação; sanca é incômodo reversível |
| 7 | 1290502 | 3/5 | 11 | R$ 600 mil | Reforma, cozinha e banheiros adequados; gourmet pode ser implementado | Planta, cobertura, posição solar, custo do gourmet e preço R$ 600/620 mil |
| 8 | 1401074 | inferida | 13 | R$ 720 mil | Casa conservada, cozinha planejada e gourmet aberto ligado a quintal amplo | Usuário avaliar; cuba de vidro, acabamentos externos, documentação dos 110 m² e cobertura |
| 9 | 1345745 | inferida | 12 | R$ 670 mil | Cozinha funcional e gourmet amplo, conectado e sem equipamento aquático | Usuário avaliar; calor, ventilação e regularidade da grande cobertura |
| 10 | 1333569 | 3/5 | 6 | R$ 650 mil | Gourmet e banheiros bons | Testar efeito estufa do fechamento em vidro e fluxo interno confuso |
| 11 | 1357311 | inferida | 1 | R$ 699,9 mil | Cozinha conectada a gourmet grande e iluminado | Usuário avaliar; sinais aparentes de infiltração/desplacamento no teto, QC e preço |
| 12 | 1357912 | 3/5 | 3 | R$ 580 mil | Espaços bem aproveitados | Marcenaria básica e intervenções futuras antes da mudança |
| 13 | 1259149 | inferida | 11 | R$ 590 mil | Preço e QC razoáveis, quintal parcialmente aberto | Usuário avaliar; acabamento básico, área anunciada e custo de adequação |
| 14 | 348115 | inferida | 14 | R$ 550 mil | Preço baixo, três quartos e churrasqueira sem piscina anunciada | Usuário avaliar; anúncio antigo, conservação, coerência dos 120 m² e modernização |
| 15 | 1346118 | inferida | 14 | R$ 550 mil | Base simples e barata, sem intervenção aquática anunciada | Usuário avaliar; exige modernização e área diverge entre 63/110 m² |
Quase entraram
- 1352633, QC 9, R$ 755 mil: visualmente aderente, mas excluído do ranking por superar o teto confirmado de R$ 750 mil.
1290512, anteriormente avaliado em 3/5, ficou inativo em 22/07; a ausência foi registrada sem inferir venda.1353638, antes entre os quase classificados, ficou inativo em 21/07; a ausência foi registrada sem inferir venda.- 1041635, QC 10, R$ 690 mil: piscina e boa localização; é provável duplicata de
1383513e exige auditoria estrutural maior.
Quarentenas e limitações
- Vendido na primeira foto:
1301400,1346017,1346231,1349519,1351729,1352943,1356197,1362968e1366801. - Acima do teto de R$ 750 mil:
1352633(R$ 755 mil) e qualquer outra oferta que ultrapasse o limite, ainda que visualmente aderente. - Novos inativos em 21/07:
1346001,1350155,1353638e1358463; ausência da busca não prova venda. - Novo inativo em 22/07:
1290512; ausência da busca não prova venda. 1201070possui marcação de permuta na galeria e permanece fora; permuta não foi tratada como prova de venda.1369473é uma solicitação de compra (“procuro casa”), não uma oferta imobiliária, e foi colocado em quarentena por incompatibilidade de fonte.1350829e1358463anunciam quatro quartos;1348449e1374012declaram quarto adaptado;1026522diverge do campo estruturado ao descrever quatro quartos;1351663tem preço estruturado de R$ 570 milhões.- Grupos de republicações não foram multiplicados, incluindo
1041635/1383513,1239730/1242337/1294027/1359192/1359662,1354016/1377683e1356153/1358854/1358920. - Só visita e documentação confirmam planta original, licenças, estrutura, impermeabilização, insolação, taxas e disponibilidade.
Próxima ação
Começar a diligência documental por 1279892 e 1319996 e pedir ao usuário uma avaliação visual de 1377683, 1371718, 1140317 e 1401074. Antes de visitar, exigir planta original, QC/condomínio exatos, área privativa versus ampliada e aprovação da cobertura. Piscina, jacuzzi e banheira são incompatibilidades funcionais confirmadas, não bônus; placas solares exigem documentação própria. Para qualquer finalista, calcular custos de compra e adequação além do preço sem violar a reserva mínima.
Reprodutibilidade
Execute python reports/mangueiral_top15/analysis.py para a extração somente leitura. O julgamento fotográfico e a deduplicação final estão documentados aqui.