# Top 15 — Jardins Mangueiral

**Snapshot:** 22/07/2026 (execução 22, concluída às 21h34 no horário de Brasília)

**Objetivo:** priorizar investigação na região principal do projeto, somente entre casas com planta original provável de três quartos e horizonte de 10–20 anos.

## Universo e método

O banco foi aberto somente para leitura. Há 162 anúncios, 638 observações históricas e 7.457 registros históricos de foto; apenas os 3.521 registros marcados como galeria primária foram admitidos como evidência fotográfica. No Mangueiral são 95 anúncios acumulados, 78 ativos e 17 inativos. A coleta cobre 13–22/07/2026. Foram separados anúncio, imóvel provável e observação histórica, deduplicando republicações por fotos, descrição e implantação.

Desde o relatório anterior, `1401074` entrou no universo e `1290512` ficou inativo; a ausência não prova venda. A execução 22 examinou 78 anúncios sem falhas de detalhe e registrou uma única mudança material: `348115` passou de R$ 530 mil para R$ 550 mil. Os demais “changes” históricos são majoritariamente ruído legado de campos contaminados e não foram interpretados como movimento de mercado.

O ranking considera planta original provável de três quartos, QC, funcionalidade da conversão do quintal, cozinha, ventilação, iluminação, conservação, vagas, regularidade e custo de adequação. Fechar o quintal não gera penalidade automática; a funcionalidade real da intervenção é que importa. Áreas anunciadas não foram usadas para preço por m² porque misturam privativa, construída e ampliada. A planta permanece **provável e pendente de documentos** em todos os finalistas.

O novo teto pessoal foi aplicado como filtro eliminatório: **preço anunciado máximo de R$ 750 mil**. Dos 78 ativos, 73 têm três quartos estruturados e preço entre R$ 1 e R$ 750 mil antes das demais quarentenas. O teto não é meta de gasto e não inclui ITBI, registro, mudança, reforma ou regularização; todos esses desembolsos ainda precisam preservar ao menos R$ 50 mil de reserva líquida.

Em 21/07, o usuário avaliou individualmente os 15 finalistas anteriores em escala de 1 a 5. Como esse feedback revelou critérios capazes de alterar também o funil de entrada, a análise foi refeita sobre os **78 anúncios ativos**, não apenas reordenada. Foram relidas descrições e características de todo o universo, reaplicadas quarentenas e duplicatas e revistas as galerias dos sobreviventes mais plausíveis. A coluna “nota” só contém avaliações dadas pelo usuário; “inferida” significa aderência estimada pelas evidências, ainda pendente de validação pessoal.

## Auditoria da primeira foto

As primeiras fotos dos 78 anúncios ativos foram triadas, incluindo a primeira foto de `1401074`. `1301400`, `1346017`, `1346231`, `1349519`, `1351729`, `1352943`, `1356197`, `1362968` e `1366801` exibem “VENDIDO”, “negócio fechado” ou equivalente, embora ainda estejam ativos no portal. Nenhum dos 15 colocados atuais apresenta esse indicativo. O selo indica provável indisponibilidade operacional, não comprova a transação.

A triagem perceptual foi reexecutada com Pillow 12.3.0. Ela recuperou os grupos de republicação já conhecidos; entre os candidatos, `1363572` teve sinal fraco com `1370918` (quatro fotos semelhantes). A divergência de área e a baixa quantidade de correspondências não justificam consolidá-los automaticamente. A similaridade não provocou nova consolidação; a mudança do ranking decorreu do feedback do usuário e da revisão integral do universo ativo.

## Ranking

| # | Anúncio | Nota | QC | Preço | Leitura após análise integral | Principal pendência |
|---:|---|---:|---:|---:|---|---|
| 1 | [1279892](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-rua-f-1279892) | 4/5 | 10 | R$ 595 mil | Boa cozinha semi-integrada à área gourmet; poucas alterações e bom preço | Planta, áreas divergentes e regularização |
| 2 | [1319996](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1319996) | 4/5 | 14 | R$ 649 mil | Cozinha, gourmet, quintal, quartos e banheiros fortes; energia solar é bônus | Reversão futura do closet, cobertura e homologação solar |
| 3 | [1377683](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1377683) | inferida | 11 | R$ 585 mil | Cozinha clara e funcional ligada a gourmet aberto, bom preço e conservação aparente | Usuário avaliar; planta, cobertura, drenagem e ruído |
| 4 | [1371718](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-rua-c-1371718) | inferida | 14 | R$ 650 mil | Cozinha equipada, marcenaria conservada e gourmet aberto sem piscina | Usuário avaliar; sistemas, cobertura e insolação |
| 5 | [1140317](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-5-rua-l-1140317) | inferida | 5 | R$ 599 mil | Cozinha bem equipada e área gourmet aberta integrada ao fluxo da casa | Usuário avaliar; acabamento heterogêneo, cobertura e uma vaga anunciada |
| 6 | [1324014](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-12-rua-k-1324014) | 3/5 | 12 | R$ 649 mil | Gourmet agradável, cozinha razoavelmente espaçosa e boa conservação | Confirmar vaga e ventilação; sanca é incômodo reversível |
| 7 | [1290502](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1290502) | 3/5 | 11 | R$ 600 mil | Reforma, cozinha e banheiros adequados; gourmet pode ser implementado | Planta, cobertura, posição solar, custo do gourmet e preço R$ 600/620 mil |
| 8 | [1401074](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-13-1401074) | inferida | 13 | R$ 720 mil | Casa conservada, cozinha planejada e gourmet aberto ligado a quintal amplo | Usuário avaliar; cuba de vidro, acabamentos externos, documentação dos 110 m² e cobertura |
| 9 | [1345745](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-quadra-qc-12-1345745) | inferida | 12 | R$ 670 mil | Cozinha funcional e gourmet amplo, conectado e sem equipamento aquático | Usuário avaliar; calor, ventilação e regularidade da grande cobertura |
| 10 | [1333569](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-6-1333569) | 3/5 | 6 | R$ 650 mil | Gourmet e banheiros bons | Testar efeito estufa do fechamento em vidro e fluxo interno confuso |
| 11 | [1357311](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-1-rua-a-1357311) | inferida | 1 | R$ 699,9 mil | Cozinha conectada a gourmet grande e iluminado | Usuário avaliar; sinais aparentes de infiltração/desplacamento no teto, QC e preço |
| 12 | [1357912](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-3-1357912) | 3/5 | 3 | R$ 580 mil | Espaços bem aproveitados | Marcenaria básica e intervenções futuras antes da mudança |
| 13 | [1259149](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1259149) | inferida | 11 | R$ 590 mil | Preço e QC razoáveis, quintal parcialmente aberto | Usuário avaliar; acabamento básico, área anunciada e custo de adequação |
| 14 | [348115](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-rua-c-348115) | inferida | 14 | R$ 550 mil | Preço baixo, três quartos e churrasqueira sem piscina anunciada | Usuário avaliar; anúncio antigo, conservação, coerência dos 120 m² e modernização |
| 15 | [1346118](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1346118) | inferida | 14 | R$ 550 mil | Base simples e barata, sem intervenção aquática anunciada | Usuário avaliar; exige modernização e área diverge entre 63/110 m² |

## Quase entraram

- [1352633](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-9-rua-g-1352633), QC 9, R$ 755 mil: visualmente aderente, mas **excluído do ranking por superar o teto confirmado de R$ 750 mil**.
- `1290512`, anteriormente avaliado em 3/5, ficou inativo em 22/07; a ausência foi registrada sem inferir venda.
- `1353638`, antes entre os quase classificados, ficou inativo em 21/07; a ausência foi registrada sem inferir venda.
- [1041635](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-1041635), QC 10, R$ 690 mil: piscina e boa localização; é provável duplicata de `1383513` e exige auditoria estrutural maior.

## Quarentenas e limitações

- Vendido na primeira foto: `1301400`, `1346017`, `1346231`, `1349519`, `1351729`, `1352943`, `1356197`, `1362968` e `1366801`.
- Acima do teto de R$ 750 mil: `1352633` (R$ 755 mil) e qualquer outra oferta que ultrapasse o limite, ainda que visualmente aderente.
- Novos inativos em 21/07: `1346001`, `1350155`, `1353638` e `1358463`; ausência da busca não prova venda.
- Novo inativo em 22/07: `1290512`; ausência da busca não prova venda.
- `1201070` possui marcação de permuta na galeria e permanece fora; permuta não foi tratada como prova de venda.
- `1369473` é uma solicitação de compra (“procuro casa”), não uma oferta imobiliária, e foi colocado em quarentena por incompatibilidade de fonte.
- `1350829` e `1358463` anunciam quatro quartos; `1348449` e `1374012` declaram quarto adaptado; `1026522` diverge do campo estruturado ao descrever quatro quartos; `1351663` tem preço estruturado de R$ 570 milhões.
- Grupos de republicações não foram multiplicados, incluindo `1041635`/`1383513`, `1239730`/`1242337`/`1294027`/`1359192`/`1359662`, `1354016`/`1377683` e `1356153`/`1358854`/`1358920`.
- Só visita e documentação confirmam planta original, licenças, estrutura, impermeabilização, insolação, taxas e disponibilidade.

## Próxima ação

Começar a diligência documental por `1279892` e `1319996` e pedir ao usuário uma avaliação visual de `1377683`, `1371718`, `1140317` e `1401074`. Antes de visitar, exigir planta original, QC/condomínio exatos, área privativa versus ampliada e aprovação da cobertura. Piscina, jacuzzi e banheira são incompatibilidades funcionais confirmadas, não bônus; placas solares exigem documentação própria. Para qualquer finalista, calcular custos de compra e adequação além do preço sem violar a reserva mínima.

## Reprodutibilidade

Execute `python reports/mangueiral_top15/analysis.py` para a extração somente leitura. O julgamento fotográfico e a deduplicação final estão documentados aqui.