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Raw Blame History

Critérios de avaliação dos imóveis

1. Classificação

Cada achado deve ser marcado como:

eliminatório;
forte;
moderado;
informativo;
pendente de confirmação.

Falta de informação não é aprovação nem eliminação automática.

2. Critérios eliminatórios ou de quarentena

planta incompatível com a necessidade de longo prazo;
no Mangueiral, planta originalmente de dois quartos;
documentação que impeça a estratégia de financiamento e não possa ser regularizada;
problema estrutural, umidade grave ou reforma extensa sem desconto suficiente;
ruído intolerável;
preço total incompatível com a reserva;
localização materialmente divergente;
anúncio com preço ou área absurdamente inconsistente;
indicação visual ou textual de “VENDIDO” ou “negócio fechado”;
duplicata provável sem identificação do anúncio principal;
conflito relevante entre título, descrição, fotos e campos.

Anúncio vendido deve ficar em quarentena histórica, não ser apagado.

3. Critérios gerais

Planta e funcionalidade

três quartos utilizáveis;
circulação eficiente;
privacidade;
capacidade de mobiliamento;
armazenamento;
integração social;
iluminação natural;
ventilação cruzada;
banheiros funcionais;
possibilidade de adaptação futura.

Conservação e sistemas

Avaliar separadamente:

estrutura;
elétrica;
hidráulica;
impermeabilização;
telhado;
esquadrias;
revestimentos;
pintura;
marcenaria;
climatização;
sinais de obra improvisada.

“Reformado” não comprova renovação dos sistemas.

Conforto

insolação;
calor;
ventilação;
ruído interno e externo;
odores;
privacidade;
drenagem;
segurança percebida;
internet e sinal de celular.

Custos de adequação

Estimar:

reparo imediato;
obra em até dois anos;
móveis e eletrodomésticos indispensáveis;
regularização;
mudança;
contingência;
tempo e transtorno.

4. Jardins Mangueiral

4.1 Planta original

Somente casas originalmente de três quartos.

Validar por:

planta padrão;
implantação;
posição da escada;
dimensões;
fachada;
documentos;
fotos;
comparação com unidades conhecidas.

Quarto adaptado não transforma uma planta original de dois quartos em candidata válida.

4.2 Quintal e ampliação

Conversão positiva:

sala ampliada;
ambiente de refeições;
espaço de convivência;
escritório;
armazenamento útil;
integração ventilada com a casa.

Conversão negativa:

segunda cozinha redundante;
cooktop sem função clara;
circulação de baixo valor;
redução de luz e ventilação;
calor excessivo;
impermeabilização duvidosa;
drenagem comprometida;
manutenção difícil;
ocupação total sem ganho funcional.

4.3 Preferências funcionais confirmadas

cozinha bem planejada, espaçosa e, idealmente, semi-integrada à área gourmet;
área gourmet com churrasqueira deve participar do fluxo social da casa, não ficar isolada;
priorizar casas conservadas e que exijam poucas intervenções antes da mudança;
boa marcenaria, quartos e banheiros funcionais têm peso material;
piscina, jacuzzi e banheira não são desejadas e reduzem fortemente a adequação;
cubas de vidro são indesejadas por limpeza e aparência;
penalizar marcenaria barata ou degradada, cozinha mal executada e área externa abandonada;
fechamento em vidro exige teste rigoroso de calor e ventilação pelo risco de efeito estufa;
quarto convertido em closet é uma concessão quando precisar ser revertido no futuro;
placas solares são bônus, condicionadas à documentação e ao estado do sistema;
detalhes estéticos reversíveis, como cortinas e sancas, pesam menos que planta, cozinha, conservação e área social.

4.4 Regularidade

Confirmar:

cobertura e fechamento;
drenagem e calhas;
aprovação condominial;
licenças quando aplicáveis;
impacto em financiamento e seguro;
área efetiva e conceito da área anunciada;
placas solares e homologação;
piscina, spa e impermeabilização.

4.5 Ruído de vizinhança

Investigar:

paredes compartilhadas;
passos e móveis;
música;
festas;
cães;
crianças;
área de lazer;
quadra esportiva;
comércio;
motos;
coleta de lixo;
obras.

5. Cruzeiro

5.1 Planta e quartos

No estoque do Cruzeiro, dois e três quartos podem ter área semelhante e o terceiro cômodo pode ser conversão.

Confirmar:

planta original;
dependência convertida;
sala dividida;
ventilação e dimensão do terceiro quarto;
impacto na circulação e revenda.

O ranking corrente prioriza três quartos utilizáveis, mas a contagem anunciada não é suficiente.

5.2 Elevador, garagem e andar

Ausência de elevador ou garagem é concessão relevante.

Avaliar:

número de lances de escada;
acessibilidade futura;
mudança e uso por idosos;
vagas vinculadas ou apenas informais;
disputa por estacionamento;
segurança noturna;
posição do apartamento.

5.3 Prédio e sistemas

Verificar:

quadro elétrico e aterramento;
tubulações e registros;
pressão de água;
gás;
prumadas;
fachada;
laje e infiltração;
obras previstas;
taxas extraordinárias;
estado das áreas comuns;
ruído entre unidades.

6. Fotografias e anúncios

As fotos fazem parte da evidência principal.

Procedimento:

abrir a primeira foto atual;
procurar selo de vendido, permuta ou negócio fechado;
inspecionar galeria completa;
comparar imagens com outros anúncios;
verificar coerência de planta, estado e área;
identificar fotos antigas, decorativas ou de outro imóvel;
registrar qualidade e lacunas da evidência.

Republicações visualmente equivalentes contam como um imóvel provável.

7. Checklist de visita

Antes

salvar anúncio, preço e data;
revisar histórico;
verificar duplicatas;
mapear localização;
listar pendências;
calcular custo total preliminar.

Durante

medir cômodos críticos;
testar torneiras, registros e descargas;
observar umidade e odores;
conferir quadro elétrico;
avaliar sol, calor e ventilação;
medir ruído;
conferir garagem ou estacionamento;
perguntar motivo da venda e tempo de anúncio;
pedir documentação e histórico de reformas;
perguntar por taxas extraordinárias e conflitos de vizinhança.

Depois

registrar impressão no mesmo dia;
separar fatos de entusiasmo;
estimar custo de adequação;
definir preço máximo;
classificar: excluir, monitorar, aprofundar, visitar, negociar ou candidato forte.

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