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Ranking preliminar — casas no Jardins Mangueiral

Data de referência do snapshot: 17/07/2026
Relatório revisado: 17/07/2026
Unidade principal: imóvel físico provável, não snapshot nem anúncio isolado
Finalidade: priorizar visitas; não estimar preço negociado nem substituir vistoria ou validação documental

Pergunta

Quais são as dez casas do Jardins Mangueiral que mais merecem atenção segundo as preferências e regras do projeto, dando às fotografias importância comparável à dos dados estruturados?

Universo e método

Foram avaliados os 94 anúncios acumulados encontrados pela busca de casas no Jardins Mangueiral: 84 estavam ativos e 10 inativos no snapshot consistente de 17/07/2026. A base cobre um único portal. Há 159 anúncios nas duas regiões, 295 snapshots de conteúdo e 6.272 mídias; 133 anúncios têm dois snapshots, mas quatro mudanças foram materialmente relevantes nos campos imobiliários e apenas uma delas foi preço.

Como o banco estava em WAL, ele foi aberto com mode=ro, sem immutable=1, dentro de uma transação de leitura consistente e com PRAGMA query_only = ON. Entre os anúncios ativos, 80 informam três quartos e preço plausível entre R$ 450 mil e R$ 1,15 milhão. O anúncio de R$ 1,15 milhão descreve outra implantação, no condomínio American Garden, e não a casa-padrão de 68 m² das QCs; não é comparável ao universo prioritário. Esses números descrevem anúncios, não imóveis únicos nem preços negociados.

Não foi calculado preço por metro quadrado: os campos e descrições misturam área privativa, construída, total e de terreno. Tampouco foi criada pontuação numérica, porque os pesos não foram aprovados. A ordem é uma prioridade de visita ajustada por risco, considerando em conjunto:

1. compatibilidade provável com a planta original de três quartos;
2. funcionalidade, circulação, armazenamento e flexibilidade de longo prazo;
3. qualidade real da conversão do quintal, sem penalizar fechamento automaticamente;
4. luz e ventilação aparentes, conservação e coerência dos acabamentos;
5. risco e transtorno de adequação;
6. preço, condomínio, IPTU, vagas e área anunciados;
7. QCs citadas nos relatos de moradores, apenas como evidência anedótica;
8. completude, coerência e confiabilidade das fotos.

Filtro da planta original

Os dez imóveis abaixo têm fachada, posição de escada, distribuição e dormitórios fotografados compatíveis com a tipologia padrão de três quartos, e nenhum deles é descrito como conversão de dois para três quartos. Isso sustenta apenas a classificação planta original provável. A confirmação exige planta, matrícula ou documentação da unidade. O anúncio 1374012, por exemplo, foi retirado da disputa apesar do preço baixo porque a própria descrição informa “3 quartos sendo 1 adaptado”.

Revisão fotográfica

Em 17/07/2026, a primeira foto de todos os escolhidos foi auditada especificamente para marcas de “vendido” ou “negócio fechado”. Quatro anúncios que chegaram a integrar versões do ranking foram removidos por esse critério: 1346231, 1349519, 1351729 e 1366801.

A revisão anterior havia examinado 1.892 arquivos distintos. Nesta atualização foram revisadas as imagens iniciais dos novos anúncios elegíveis e, em detalhe, 15 imagens coerentes do novo finalista 1397378; imagens posteriores da galeria que pertencem visualmente a outros imóveis foram descartadas como contaminação. As plantas oficiais de duas e três unidades de três quartos e os mapas locais em resources/ também foram confrontados com a galeria e a QC.

As fotos foram usadas para avaliar coerência da planta, presença dos três dormitórios, circulação, luz, ventilação aparente, conservação, cozinha, banheiros, lavanderia, quintal, integração social e qualidade das ampliações. Elas não validam elétrica, hidráulica, impermeabilização, estrutura, calor, ruído ou regularização.

As galerias baixadas frequentemente continuam, depois das imagens do imóvel, com recomendações do portal, fotos de outras casas, selos de “vendido”, publicidade e logos. Esses arquivos foram vistos, identificados pela quebra de coerência visual e desconsiderados. Por isso, quantidade bruta de fotos não foi tratada como qualidade de evidência, e hashes compartilhados foram usados apenas para triagem manual de duplicidade.

Ranking

1. Anúncio 1279892 — QC 10

• Anunciado: R$ 595.000; 68 m² no campo estruturado e 107 m² na descrição; condomínio R$ 383; IPTU R$ 1.050; 3 quartos, 1 suíte; 1 vaga informada no banco.
• Por que lidera: oferece o melhor equilíbrio entre preço, localização considerada boa nos relatos, reforma pronta e planta visualmente coerente. A diferença para casas mais caras parece estar mais na ausência de mobiliário do que em obra obrigatória.
• Fotos: ambientes claros, sala ampla, cozinha planejada bem executada, banheiros atualizados e três dormitórios reconhecíveis. O fundo combina área coberta e trechos abertos, preservando luz e ventilação; não aparece uma segunda cozinha completa redundante.
• Pendências: esclarecer os conceitos de 68 e 107 m², a DCE citada, regularização das ampliações, número jurídico de vagas e impermeabilização da cobertura translúcida.
• Ação: candidato forte; visitar primeiro.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-rua-f-1279892

2. Anúncio 1350367 — QC 6

• Anunciado: R$ 569.000; 68 m² no banco, 107 m² totais e terreno de 131 m² na descrição; condomínio R$ 320; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
• Por que está no topo: preço baixo para o grupo final, QC considerada alternativa prática e ampliação social que parece efetivamente utilizável.
• Fotos: casa vazia, clara e aparentemente reformada; banheiros e pisos coerentes; três dormitórios aparentes. O quintal foi convertido em uma varanda ampla com churrasqueira e bancada, mas mantém abertura lateral e circulação, em vez de virar cômodo escuro ou segunda cozinha fechada.
• Pendências: confirmar área construída, licenças, ventilação e calor sob a cobertura, drenagem, elétrica da ampliação e o que falta de marcenaria/mobiliário.
• Ação: candidato forte; visitar.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-6-rua-c-1350367

3. Anúncio 1346017 — QC 10

• Anunciado: R$ 577.000; 68 m²; condomínio e IPTU ausentes; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
• Por que se destaca: casa pronta, luminosa e pouco personalizada por preço competitivo, em QC considerada boa nos relatos.
• Fotos: sala e jantar funcionais, cozinha planejada, três quartos claros e banheiros conservados. O quintal permanece majoritariamente aberto, com cobertura leve e uso social simples; é uma das soluções menos arriscadas para ventilação e manutenção.
• Pendências: confirmar proteção contra chuva, privacidade, área de serviço, taxas, orientação solar e regularização de qualquer cobertura.
• Ação: candidato forte; visitar.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-1346017

4. Anúncio 1397378 — QC 8

• Anunciado: R$ 600.000; 68 m²; condomínio R$ 316,14; IPTU R$ 1.119,67; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
• Por que se destaca: QC 8 tem acesso prático a comércio e serviços nos mapas fornecidos, e a casa combina preço intermediário com implantação próxima da planta original de três quartos.
• Fotos: sala e cozinha claras, marcenaria utilizável, três dormitórios aparentes e escada/andar superior compatíveis com a planta de 68 m². O fundo mantém trecho aberto, corredor lateral e cobertura parcial, sem transformar todo o quintal em segunda cozinha. Há sinais de acabamento simples e manutenção pontual, mas não de reforma integral imediata.
• Pendências: confirmar planta e documentos, origem das marcas/acabamentos, drenagem linear, impermeabilização da cobertura, orientação solar e itens de marcenaria que permanecem. Parte final da galeria está contaminada por fotos de outros imóveis e foi desconsiderada.
• Ação: candidato forte; visitar depois dos três primeiros.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-8-rua-b-1397378

5. Anúncio 1359960 — QC 7

• Anunciado: R$ 610.000; 68 m²; condomínio R$ 339; IPTU R$ 1.128,19; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
• Por que entra: QC considerada alternativa prática e conversão do quintal que cria uma sala social ampla, em vez de apenas instalar equipamentos com rótulo “gourmet”.
• Fotos: boa sala frontal, cozinha planejada, três quartos aparentes e grande espaço coberto nos fundos, hoje usado para descanso e convivência. Não foi identificada segunda cozinha completa; a ampliação parece flexível e mobiliável.
• Pendências: o fechamento é extenso; testar calor, ventilação cruzada, iluminação noturna, exaustão, acústica e impermeabilização antes de valorizá-lo.
• Ação: visitar com foco no conforto ambiental da ampliação.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-7-1359960

6. Anúncio 1319996 — QC 14

• Anunciado: R$ 649.000; 68 m²; condomínio e IPTU ausentes; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
• Por que se destaca: uma das reformas mais completas e coerentes, com placas solares e boa separação entre convivência e lavanderia.
• Fotos: acabamento uniforme, marcenaria abundante, três dormitórios aparentes, banheiros atualizados e área externa coberta com bancada, churrasqueira, abertura lateral e circulação suficiente para receber pessoas.
• Pendências: QC 14 não está entre as QCs priorizadas pelos relatos; confirmar taxas, homologação das placas, ventilação/exaustão, manutenção da cobertura e escopo técnico da reforma.
• Ação: visitar como referência de imóvel pronto.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1319996

7. Anúncio 1324014 — QC 12

• Anunciado: R$ 649.000; 68 m²; condomínio e IPTU ausentes; 3 quartos, 1 suíte; vaga não extraída.
• Por que entra: acabamento interno e marcenaria fortes, com área social coberta bem executada e condição aparente de ocupação sem reforma relevante.
• Fotos: cozinha, sala e banheiros atualizados; a área gourmet é ampla e iluminada, mas concentra churrasqueira, bancada e apoio muito próximos da cozinha principal.
• Pendências: confirmar vaga, planta original, ventilação, exaustão, conforto térmico, drenagem, regularização da cobertura e se a duplicação de equipamentos melhora de fato a rotina.
• Ação: visitar depois dos candidatos mais baratos e das QCs prioritárias.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-12-rua-k-1324014

8. Anúncio 1333569 — QC 6

• Anunciado: R$ 650.000; 90 m²; condomínio e IPTU ausentes; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
• Por que entra: QC considerada alternativa prática e ampliação social já em uso, com abertura superior e lateral que pode mitigar o fechamento do quintal.
• Fotos: casa ocupada, bem conservada e funcional; a área externa reúne jantar, estar e churrasqueira, com cobertura aparentemente translúcida/retrátil. Os cômodos íntimos parecem utilizáveis, embora menos bem documentados que nos primeiros colocados.
• Pendências: confirmar se os 90 m² são comparáveis, funcionamento e manutenção da cobertura, exaustão, calor, iluminação, taxas e regularização.
• Ação: visitar depois dos oito primeiros.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-6-1333569

9. Anúncio 1359480 — QC 4

• Anunciado: R$ 535.000; 70 m²; condomínio R$ 330; IPTU ausente; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
• Por que entra: é a alternativa de menor preço entre os finalistas habitáveis e preserva margem financeira para custos de aquisição e adequações.
• Fotos: sala integrada utilizável, cozinha e banheiros funcionais e três dormitórios aparentes. O quintal/lavanderia têm acabamento mais simples que os líderes, mas não sugerem obra estrutural imediata nas imagens.
• Pendências: QC 4 precisa provar conveniência logística; confirmar planta original, área de 70 m², documentação, drenagem, impermeabilização e orçamento de acabamento externo.
• Ação: visitar como referência de valor e limite inferior de preço.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-4-1359480

10. Anúncio 1356197 — QC 4

• Anunciado: R$ 649.000; 68 m²; condomínio R$ 316; IPTU ausente; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
• Por que entra: casa vazia com acabamento interno forte e condição aparente de ocupação sem reforma relevante.
• Fotos: sala, cozinha, banheiros e marcenaria bem conservados; boa parte do espaço coberto parece funcionar como garagem, com menor evidência de quintal social útil.
• Pendências: confirmar planta original, uso e ventilação do espaço coberto, drenagem, impermeabilização, regularização e conveniência da QC 4.
• Ação: visitar depois dos nove primeiros.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-4-1356197

Quase entraram

• 1368562, QC 5, R$ 720.000: ampliação de aproximadamente 110 m² bem executada e ventilada por cobertura translúcida, mas o prêmio de preço e a QC menos prioritária reduzem a urgência da visita.

Quarentenas e exclusões relevantes

• 1351729: a primeira foto declara “VENDIDO” e “negócio fechado”. Isso não comprova registro ou preço da transação, mas é evidência suficiente de indisponibilidade operacional; removido do ranking de visitas por correção do usuário em 17/07/2026.
• 1349519: a primeira foto também declara “VENDIDO” e “negócio fechado”, com o código correspondente ao anúncio. Removido do ranking de visitas por correção do usuário em 17/07/2026.
• 1366801: a primeira foto declara “VENDIDO” e “negócio fechado”, com o código 1468 correspondente ao anúncio. Removido do ranking de visitas por correção do usuário em 17/07/2026.
• 1346231: a primeira foto declara “VENDIDO” e “negócio fechado”, com o código 1428 correspondente ao anúncio. Removido após auditoria sistemática das primeiras fotos em 17/07/2026.
• 1350829 e 1358463: anunciados com quatro quartos; fora do filtro.
• 1374012: a descrição declara que um dos três quartos é adaptado; não há prova suficiente de planta original de três quartos.
• 1351663: preço estruturado de R$ 570 milhões, erro evidente de escala; excluído até correção.
• 1369473 e 1336887: galerias dominadas por material genérico ou de outros anúncios, sem evidência suficiente do imóvel.
• 1301400 e 1201070: fotos com marcação de vendido/permuta; tratadas como inconsistência, não prova de venda.
• 1041635 e 1383513: mesmo imóvel provável pelas fotos; a repetição não foi contada como duas opções.
• 1239730, 1242337, 1294027, 1359192, 1359662 e 1367341: grupo de republicações prováveis da mesma unidade; a oferta não foi inflada.
• 1354016 e 1377683: duplicata provável após revisão visual; seria uma única opção, não duas.
• 1356153, 1358854 e 1358920: grupo provável de uma mesma casa vazia.
• 1348449 e 1351461: descrições e composição praticamente idênticas na QC 13; tratar como mesmo imóvel até confirmação.

Qualidade e limitações

• O banco contém anúncios e snapshots de conteúdo, não imóveis físicos confirmados. Os dois pontos observados ainda são insuficientes para tendência ou tempo real de mercado.
• Entre os 84 anúncios ativos do Mangueiral, condomínio falta em 40 e IPTU em 74; não foi possível comparar custo mensal com consistência.
• Área existe em todos os registros, mas não é semanticamente comparável. Os próprios finalistas exibem divergências entre banco e descrição.
• A busca e as galerias contêm material contaminante do portal. Duplicidades foram classificadas manualmente e permanecem probabilísticas.
• Anúncio, foto e descrição não confirmam planta original, regularização da ampliação, documentação, estrutura ou sistemas.
• As preferências por QC vêm de relatos anedóticos e precisam ser testadas em deslocamentos e visitas reais.
• A referência financeira de R$ 650 mil a R$ 750 mil não foi assumida como atual. O ranking prioriza visitas, não define capacidade de compra ou preço máximo.

Verificações obrigatórias nas visitas

1. solicitar planta original, matrícula, habite-se e documentos das ampliações;
2. medir os três quartos e conferir posição da escada, fachada e implantação;
3. testar calor, ventilação, luz e ruído com portas e janelas fechadas e abertas;
4. inspecionar telhado, rufos, calhas, impermeabilização, drenagem e sinais de infiltração;
5. testar quadro elétrico, aterramento, tomadas, hidráulica, pressão e escoamento;
6. verificar se a área gourmet duplica a cozinha ou realmente melhora a rotina;
7. confirmar condomínio, IPTU, vagas, taxas extras, regras de obra e atas;
8. percorrer a QC em horários relevantes para comércio, trânsito, segurança, ruído e estacionamento;
9. só depois estimar adequação e definir preço máximo de negociação.

Reprodutibilidade

• analysis.py: extrai banco e HTMLs em leitura, produzindo TSV.
• photo_similarity.py: sinaliza pares por hash visual simples; exige revisão humana e sofre com imagens genéricas do portal.
• query.sql: consultas principais de universo e qualidade.
• parameters.json: parâmetros e fingerprint do snapshot.
• results.csv: ranking em formato tabular.