house-quest/reports/cruzeiro_top10

Ranking preliminar — apartamentos no Cruzeiro Novo

Data de referência do snapshot: 17/07/2026
Relatório revisado: 17/07/2026
Unidade principal: imóvel físico provável, não snapshot nem anúncio isolado
Finalidade: priorizar visitas; não estimar preço negociado nem substituir vistoria

Pergunta

Quais são os dez imóveis do Cruzeiro Novo que mais merecem atenção segundo as preferências e regras do projeto, dando às fotografias importância comparável à dos dados estruturados?

Universo e método

Foram avaliados os 65 anúncios encontrados pela busca:

https://www.dfimoveis.com.br/venda/df/cruzeiro/novo/apartamento/3-quartos

A coleta cobre um único dia e um único portal. O banco foi aberto somente em leitura. Os campos foram complementados com os HTMLs brutos, pois localização e descrição no SQLite têm limitações já documentadas em docs/ACTUAL_SCHEMA.md.

Na coleta concluída em 17/07, os 65 anúncios do Cruzeiro permaneceram ativos e nenhum anúncio novo entrou. O único preço alterado foi o do anúncio 1372539, de R$ 572.500 para R$ 569.000; ele continua fora do ranking porque a descrição confirma planta de três quartos convertida em dois. Assim, a ordem foi mantida após revisão das mudanças materiais.

Não foi criada pontuação numérica, pois os pesos não foram aprovados. A ordem é uma prioridade de visita ajustada por risco, aplicando:

1. critérios eliminatórios e inconsistências;
2. planta funcional de três quartos;
3. indícios de reforma relevante ou custos escondidos;
4. iluminação, ventilação, distribuição e conservação visíveis;
5. andar, elevador e garagem;
6. preço, área e condomínio anunciados;
7. qualidade e completude da evidência.

Revisão fotográfica

Em 17/07/2026, a primeira foto dos dez escolhidos foi auditada especificamente para marcas de “vendido” ou “negócio fechado”. Nenhuma das dez apresentou esse sinal.

A primeira passagem examinou até 16 imagens de cada um dos 65 anúncios, totalizando 1.029 arquivos. Depois, foram examinadas todas as 532 fotos dos 17 finalistas. Descontada a sobreposição entre as etapas, 1.289 arquivos distintos foram efetivamente vistos.

As imagens foram usadas para observar conservação, coerência da reforma, luz, ventilação aparente, tamanho relativo dos quartos, circulação, integração social, cozinha, banheiros, área de serviço, fachada e estacionamento. Fotografias não permitem validar elétrica, hidráulica, infiltração, ruído, estrutura ou documentação.

Muitos anúncios incluem, depois das fotos do imóvel, imagens genéricas do portal, logos e até cartões de outros imóveis marcados como “vendido”. Esses ativos foram desconsiderados na avaliação visual do apartamento.

Ranking

1. Anúncio 1345146 — SHCES 1207, bloco A

• Anunciado: R$ 670.000; 65 m²; condomínio R$ 605; 3 quartos, 1 suíte; 4º andar.
• Por que lidera: é o conjunto mais equilibrado entre reforma pronta, planta preservada e acessibilidade. O anúncio declara elevador, diferencial forte para uso de longo prazo.
• Fotos: reforma coerente e bem conservada; cozinha planejada, área de serviço separada, dois banheiros atualizados, três quartos reconhecíveis e boa luz. Os dormitórios e a área de serviço parecem compactos, mas funcionais.
• Pendências: confirmar funcionamento/obras do elevador, posição solar, área da matrícula, estacionamento/garagem e sistemas elétrico e hidráulico.
• Ação: candidato forte; visitar primeiro.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1207-bloco-a-1345146

2. Anúncio 1232283 — SHCES 309, bloco B

• Anunciado: R$ 600.000; 70 m²; condomínio R$ 497; 3 quartos, 1 suíte; 3º andar; 2 vagas; nascente e vazado.
• Por que está no topo: maior área entre os primeiros colocados, preço competitivo, duas vagas anunciadas e reforma recente. O anúncio informa vista livre e ocupação imediata.
• Fotos: ambientes claros, armários abundantes, dois banheiros modernos e reforma consistente. Um dos dormitórios parece estreito; a qualidade da circulação precisa ser sentida presencialmente.
• Pendências: confirmar se as duas vagas são privativas/vinculadas e se há elevador — ele não é informado. No 3º andar, sua ausência é concessão forte.
• Ação: candidato forte; visitar, condicionado à confirmação das vagas e acessibilidade.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-bloco-b-1232283

3. Anúncio 1357415 — SHCES 1109

• Anunciado: R$ 630.000; 67,2 m²; condomínio R$ 350; 3 quartos, 1 suíte; 4º andar; nascente e vazado.
• Por que se destaca: reforma visualmente mais homogênea que a maioria, bloco revitalizado, vista livre, boa ventilação e condomínio anunciado baixo.
• Fotos: sala social bem resolvida, cozinha planejada, marcenaria útil, dois banheiros atualizados, quartos claros e conservação convincente. Não aparecem sinais evidentes de obra imediata.
• Pendências: não há elevador informado e o imóvel está no 4º andar; confirmar isso antes da visita. Verificar estacionamento, escopo real da reforma e autenticidade do condomínio de R$ 350.
• Ação: candidato forte se a escada for aceitável; caso contrário, rebaixar fortemente.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-1357415

4. Anúncio 1357633 — SHCES 309

• Anunciado: R$ 600.000; 64 m²; 3 quartos; 2º andar; nascente, vazado e de canto.
• Por que se destaca: o anúncio declara reforma de elétrica, hidráulica, pisos e acabamentos, além de documentação regular. O 2º andar reduz o impacto provável da ausência de elevador.
• Fotos: acabamento moderno e uniforme, boa marcenaria, iluminação natural e três dormitórios aparentes. A planta permanece convencional e funcional; não há suíte anunciada, mas há banheiro de serviço.
• Pendências: condomínio, IPTU, garagem e elevador estão ausentes. Confirmar notas/escopo da reforma e ventilação dos banheiros.
• Ação: candidato forte; visitar.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-1357633

5. Anúncio 1376958 — SHCES 911, bloco B

• Anunciado: R$ 599.000; 62 m²; condomínio R$ 600; 3 quartos, 1 suíte; 2º andar; nascente e vazado.
• Por que se destaca: combina preço baixo no grupo reformado, andar razoável, suíte e ventilação cruzada declarada.
• Fotos: sala ampla para a metragem, cozinha e banheiros atualizados, boa vista e luz. O quarto com beliche aparenta ser pequeno, mas utilizável; a área de serviço é funcional, embora simples.
• Pendências: prédio sem elevador segundo a descrição e sem garagem informada. Confirmar área privativa, ruído da via visível e o que está incluído no condomínio.
• Ação: visitar.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-b-1376958

6. Anúncio 1345903 — SHCES 1303

• Anunciado: R$ 565.000; 64,5 m²; condomínio R$ 529; 3 quartos, 1 suíte; 1º andar; vazado.
• Por que se destaca: menor preço do top 10, acessibilidade melhor por estar no 1º andar, suíte e informação explícita de elétrica e esquadrias novas.
• Fotos: imóvel cuidado e aparentemente habitável sem obra imediata. Banheiros estão atualizados, mas cozinha, pisos e parte da marcenaria têm linguagem mais antiga. A planta parece íntegra e os três quartos são visíveis.
• Pendências: somente estacionamento público; confirmar ventilação, ruído do 1º andar, hidráulica e segurança das janelas.
• Ação: visitar com foco em custo real de modernização opcional.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1303-1345903

7. Anúncio 1339324 — SHCES 703

• Anunciado: R$ 665.000; 64 m²; condomínio R$ 390; 3 quartos, 1 suíte; 3º andar.
• Por que se destaca: reforma pronta, climatização, condomínio anunciado baixo e excelente aproveitamento de marcenaria.
• Fotos: uma das melhores apresentações: integração social coerente, cozinha funcional, dois banheiros bem executados, três quartos utilizáveis, boa iluminação e áreas comuns cuidadas. A circulação íntima parece estreita.
• Pendências: elevador, garagem, posição solar e escopo técnico da reforma não são informados. O 3º andar sem elevador seria concessão relevante.
• Ação: visitar após esclarecer acessibilidade e estacionamento.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-703-1339324

8. Imóvel provável dos anúncios 1370889 e 1375200 — SHCES 207

• Anunciado: R$ 695.000; 62 m²; condomínio entre R$ 435 e R$ 453; 3 quartos, 1 suíte. Um anúncio informa 2º andar.
• Por que se destaca: prédio reformado, planta social integrada, suíte e condição pronta para morar.
• Fotos: os dois anúncios mostram o mesmo apartamento com alta confiança visual. Sala/cozinha integradas funcionam bem, há área de serviço independente, dois banheiros atualizados e três dormitórios. A reforma parece consistente, embora bastante personalizada.
• Pendências: confirmar formalmente que os anúncios são da mesma unidade, andar, orientação solar, área, garagem e elevador. A duplicidade não deve inflar a oferta.
• Ação: visitar uma única vez após confirmar o anúncio primário.
• URLs: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1370889 e https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1375200

9. Anúncio 1372268 — SHCES 305, bloco I

• Anunciado: R$ 595.000; 62,61 m²; condomínio R$ 460; 3 quartos; 1º andar; canto e vazado; 2 vagas.
• Por que entra: duas vagas anunciadas e 1º andar são diferenciais duráveis. O preço deixa margem maior para atualização que os reformados mais caros.
• Fotos: planta convencional, clara e aparentemente conservada; cozinha e banheiros são funcionais, porém mais antigos. Não há sinal visual de obra estrutural, mas a modernização seria maior do que nos primeiros colocados.
• Pendências: confirmar documentalmente as duas vagas, ventilação, elétrica, hidráulica e orçamento real de adequação.
• Ação: visitar como alternativa de valor; não assumir que o desconto cobre reforma sem orçamento.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-bloco-i-1372268

10. Anúncio 1373131 — SHCES 305

• Anunciado: R$ 725.000; 65 m²; condomínio R$ 420; 3 quartos; 2º andar; nascente e vazado; sem elevador.
• Por que entra: é a reforma tecnicamente mais bem descrita: elétrica e hidráulica renovadas, projeto de arquiteta, boa orientação e ventilação cruzada.
• Fotos: execução visual limpa e consistente, cozinha e banheiro novos, três quartos preservados e boa luminosidade. Não possui suíte anunciada e a linguagem totalmente branca deve ser avaliada sem o efeito de grande-angular.
• Pendências: não há garagem informada; preço é alto para unidade sem suíte, elevador ou vaga. Confirmar documentação da reforma e medidas reais dos ambientes.
• Ação: visitar somente se a condição pronta justificar o prêmio pedido.
• URL: https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-1373131

Quase entraram

• 1382466, R$ 650.000: boa reforma aparente e uma vaga, mas faltam fotos da cozinha e informações de andar, elevador e orientação; aprofundar antes de substituir alguém do top 10.
• 1290510, R$ 640.000: três quartos com suíte, vazado e reformado, mas fica no 4º andar sem elevador informado e os valores de condomínio/IPTU foram claramente extraídos como R$ 1; precisa de confirmação.
• 1371813, R$ 709.000: reforma moderna e 68 m², mas o conjunto de fotos é curto e não esclarece bem três quartos, área de serviço, andar, garagem ou elevador.

Quarentenas e exclusões relevantes

• 1373346: é um imóvel no Noroeste capturado indevidamente pela busca; excluído.
• 1212351, 1338088, 1259968, 1315328 e 1372539: planta de três quartos convertida em dois ou sala/escritório; não priorizados para residência de longo prazo.
• 1313649: anunciado na descrição como dois quartos apesar do campo estruturado indicar três; condomínio de R$ 1.172; excluído até esclarecer planta.
• 1370861: três quartos originais transformados em suíte master e escritório; não atende à funcionalidade desejada.
• 1365929, 1161400, 1278826 e similares: fotos e descrição indicam reforma relevante, sem desconto claramente suficiente frente às alternativas prontas.
• 1366910, 1372290 e 1383534: 22–35 fotos visualmente similares indicam o mesmo imóvel provável, mas os anúncios divergem entre SHCES 207 e SHCES 303 e entre 63 e 74 m². O conjunto seria competitivo, porém permanece em quarentena até confirmar endereço, área e anúncio válido.
• 1370948, 1371797 e 1372167: grupo provável de anúncios duplicados, sem vantagem suficiente sobre o top 10.
• 1357834 e 1358242: duplicata provável; há ainda um terceiro anúncio visualmente semelhante, 1382413.
• 1372907, 1348535 e 1380850: elevador, garagem ou área podem ser atrativos, mas os preços de R$ 820 mil a R$ 990 mil não vêm acompanhados de vantagem funcional suficiente para superar as opções anteriores. A conclusão financeira depende de atualização dos saldos e limites do usuário.

Uma imagem com selo “vendido” foi tratada como sinal de inconsistência, não como prova de venda, porque muitos anúncios contêm ativos genéricos de outros imóveis.

Limitações e verificações para visita

O ranking é sensível a cinco informações ainda não confirmadas: tolerância pessoal a escadas, existência jurídica das vagas, conceito correto de área, qualidade invisível das reformas e limite financeiro atual. Antes de qualquer proposta:

1. conferir matrícula, área privativa e vagas;
2. testar elétrica, hidráulica, pressão, esquadrias e sinais de infiltração;
3. medir os três quartos e validar que permanecem funcionais;
4. visitar em horário de tráfego e à noite para ruído e estacionamento;
5. verificar elevador, obras e atas do condomínio;
6. confirmar condomínio, IPTU, taxas extras e orientação solar;
7. comparar preço máximo somente depois de atualizar recursos, FGTS, reserva e prestação confortável.

Reprodutibilidade

• analysis.py: extrai banco e HTMLs em leitura, produzindo TSV.
• photo_similarity.py: sinaliza duplicatas por hash visual simples; os resultados exigem revisão humana.
• query.sql: consultas principais de universo e qualidade.
• parameters.json: parâmetros e fingerprint do snapshot.
• results.csv: ranking em formato tabular.