the holy quest for the holy home

9.7 KiB

Raw Blame History

Regras de análise

1. Objetivo metodológico

Produzir análises reproduzíveis e úteis para decisão de compra, sem transformar dados de anúncios em uma falsa precisão de mercado.

Toda conclusão deve distinguir:

o que os dados mostram;
o que foi inferido;
o que permanece desconhecido;
o que depende de visita, documentação ou negociação.

2. Unidade de análise

Definir antes de calcular:

anúncio único;
snapshot de anúncio;
imóvel físico provável;
imóvel físico confirmado;
região;
tipologia;
período.

Não misturar unidades.

Exemplo de erro:

Contar cada snapshot mensal como um imóvel diferente.

Exemplo correto:

Para estoque histórico, usar um anúncio ativo por data; para oferta única, deduplicar anúncios e imóveis prováveis.

3. Cobertura e consistência temporal

Antes de comparar meses:

verificar dias coletados;
verificar fontes ativas;
verificar falhas;
verificar mudanças do scraper;
verificar novos filtros;
verificar alterações no site;
verificar interrupções;
verificar mudanças de campos.

Uma queda no número de anúncios pode ser falha de coleta.

Relatórios temporais devem exibir cobertura.

4. Limpeza

4.1 Preços inválidos

Identificar:

zero;
preço mensal;
preço de aluguel em anúncio de venda;
valor parcial;
erro de escala;
preço simbólico;
preço por fração;
moeda incorreta;
preço inconsistente com descrição.

Não remover silenciosamente. Registrar regra e contagem.

4.2 Áreas inválidas

Identificar:

zero;
área total usada como privativa;
área do terreno;
área multiplicada;
vírgula decimal interpretada incorretamente;
área do condomínio;
área incompatível com a tipologia.

4.3 Quartos e tipologia

Verificar divergências entre:

título;
campos estruturados;
descrição;
planta;
fotografias;
tipologia original.

Para Jardins Mangueiral, não aceitar tipologia anunciada como prova da planta original.

5. Preço por metro quadrado

Calcular somente quando:

o preço é válido;
a área é válida;
a área representa conceito comparável;
o imóvel pertence a uma tipologia comparável.

Registrar a área usada.

Não comparar diretamente:

área privativa com área total;
casa com apartamento;
imóvel reformado com imóvel para reforma sem controle;
dois quartos com três quartos apenas pela média regional;
cobertura com unidade padrão;
casa ampliada com planta original sem ajustar a área.

Estatísticas mínimas:

número de observações;
mediana;
percentil 25;
percentil 75;
mínimo e máximo após validação;
proporção excluída.

6. Outliers

Não excluir outliers apenas porque são extremos.

Investigar se representam:

erro;
imóvel premium;
reforma;
venda urgente;
leilão;
área incorreta;
anúncio duplicado;
preço desatualizado;
unidade atípica.

Apresentar resultados com e sem outliers quando a conclusão mudar.

Métodos permitidos:

IQR;
MAD;
limites específicos por tipologia;
inspeção manual;
modelos robustos.

Não usar corte automático sem explicar.

7. Duplicidades

Relatar:

duplicatas dentro da mesma fonte;
duplicatas entre fontes;
snapshots repetidos;
imóveis anunciados por vários corretores;
anúncios republicados com novo identificador.

Para preço de oferta atual, escolher uma regra explícita, por exemplo:

menor preço vigente por imóvel provável;
anúncio mais recente;
anúncio primário;
mediana entre anúncios do mesmo imóvel.

Testar sensibilidade da conclusão à regra.

8. Histórico de anúncios

Para cada anúncio ou imóvel provável, tentar identificar:

primeira aparição;
última aparição;
tempo observado;
mudanças de preço;
períodos de ausência;
republicação;
alteração de corretor;
alteração de descrição;
alteração de área ou quartos.

Não concluir “vendido” apenas porque desapareceu.

Estados possíveis:

ativo;
ausente na coleta;
removido;
republicado;
provável venda;
status desconhecido.

“Provável venda” exige sinais adicionais.

9. Comparáveis

Um conjunto de comparáveis deve controlar, quando possível:

região;
quadra, bloco ou QC;
tipo de imóvel;
planta original;
quartos;
área;
garagem;
elevador;
andar;
posição;
reforma;
conservação;
data;
condomínio;
situação de ocupação.

Quando não for possível controlar, declarar a limitação.

Nunca usar uma média ampla do bairro como avaliação definitiva de uma unidade específica.

10. Tendências

Para avaliar tendência de preço:

usar imóveis comparáveis;
controlar mudanças no mix;
ponderar cobertura;
evitar média simples;
usar mediana e regressões robustas quando necessário;
separar preço de entrada, preço atual e último preço;
mostrar intervalo de confiança ou dispersão;
evitar extrapolação longa.

Uma alta no preço mediano pode ocorrer porque imóveis menores desapareceram da amostra.

11. Estoque e liquidez

Métricas úteis:

anúncios ativos;
imóveis prováveis ativos;
entradas;
saídas;
republicações;
tempo observado;
reduções de preço;
percentual com múltiplas reduções;
concentração por corretor;
dispersão de preços;
taxa de reposição do estoque.

Limitações:

tempo observado não é tempo real no mercado quando a coleta começou depois;
retirada não confirma venda;
republicação pode reiniciar o relógio artificialmente.

12. Análise financeira

12.1 Premissas obrigatórias

Toda simulação deve declarar:

preço;
entrada em dinheiro;
FGTS;
reserva preservada;
custos de aquisição;
reforma;
valor financiado;
taxa efetiva;
CET, se disponível;
sistema;
prazo;
seguros e tarifas;
condomínio;
IPTU;
manutenção;
reajuste do aluguel;
retorno líquido dos investimentos;
inflação;
valorização;
horizonte;
custos de venda;
estratégia de amortização.

12.2 Liquidez

Separar:

dinheiro;
investimentos com liquidez;
FGTS;
patrimônio imobiliário;
reserva mínima.

Não tratar FGTS como reserva de emergência.

12.3 Compra versus aluguel

Comparar:

fluxo mensal;
patrimônio líquido;
custo de oportunidade;
risco;
liquidez;
flexibilidade;
estabilidade;
manutenção;
impostos;
custos de transação.

Mostrar cenários:

conservador;
central;
otimista.

Não decidir apenas pelo patrimônio final médio.

12.4 Estresse

Testar:

juros maiores;
renda menor;
despesas extraordinárias;
reforma acima do orçamento;
vacância ou dificuldade de revenda;
valorização baixa;
investimento com retorno menor;
manutenção elevada;
redução da capacidade de poupança.

13. Consórcio

Para analisar um grupo:

usar histórico do próprio grupo;
registrar assembleias;
lances vencedores;
lance livre;
lance fixo;
lance embutido;
número de contemplações;
saldo;
reajuste da carta;
taxa de administração;
fundo de reserva;
seguros;
regras de uso;
prazo;
valor total pago.

Não inferir probabilidade de contemplação usando apenas média histórica.

Analisar:

distribuição;
percentis;
sazonalidade;
número de concorrentes;
mudanças de regra;
eventos de renda;
concentração de lances;
sensibilidade ao valor ofertado.

Relatos de gerente são hipóteses a testar.

14. Relatórios por região

Cruzeiro

Separar por:

Cruzeiro Novo e Velho;
quadra;
bloco;
tipologia;
área;
elevador;
garagem;
andar;
conservação;
reforma.

Jardins Mangueiral

Separar por:

QC;
planta original de três quartos;
área construída;
ampliação;
qualidade da área fechada;
condomínio;
posição;
ruído;
proximidade de serviços;
padrão de reforma.

Excluir casas originalmente de dois quartos.

15. Relatório padrão

Resumo executivo

conclusão principal;
confiança;
implicação prática;
maior risco.

Dados

fontes;
período;
cobertura;
tamanho da amostra;
exclusões;
deduplicação.

Resultados

tabelas;
distribuições;
comparáveis;
tendências;
sensibilidade.

Interpretação

o que é sustentado;
o que é apenas sugestivo;
o que requer visita;
o que requer confirmação financeira ou documental.

Próxima ação

Classificar como:

ignorar;
monitorar;
aprofundar;
visitar;
negociar;
candidato forte;
decisão insuficiente.

16. Reprodutibilidade

Para cada relatório, salvar:

reports/<nome>/
├── README.md
├── query.sql
├── analysis.py
├── parameters.json
├── results.csv
└── figures/

Registrar:

data;
hash do código;
identificação do banco;
filtros;
versão;
ambiente;
contagens.

17. Linguagem das conclusões

Preferir:

“os anúncios observados sugerem”;
“na amostra coletada”;
“após deduplicação”;
“não há evidência suficiente”;
“a conclusão é sensível a”;
“o dado não permite afirmar”.

Evitar:

“o mercado vale”;
“foi vendido” sem prova;
“esta é a melhor quadra” sem critério;
“o preço justo é” sem intervalo e comparáveis;
“vai valorizar” como certeza;
“o lance será contemplado” como previsão.

18. Critério final

Uma análise é boa quando ajuda a evitar:

comprar cedo demais;
pagar por uma reforma disfarçada;
confundir anúncio com transação;
superestimar valorização;
subestimar custos;
comprometer liquidez;
aceitar uma planta inadequada;
tomar decisão por ansiedade;
descartar um bom imóvel por uma métrica superficial.

9.7 KiB Raw Blame History