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Estado atual do projeto
Data de referência: 22/07/2026
Este é o resumo vigente. Ele prevalece sobre fases anteriores da conversa.
1. Decisão imobiliária
Prioridade regional
- Jardins Mangueiral — foco principal.
- Cruzeiro — alternativa secundária e oportunística.
O entendimento mudou após a comparação de imóveis concretos e uma visita ao Cruzeiro. O estoque do Mangueiral passou a oferecer, com maior frequência, casas mais novas, funcionais e compatíveis com moradia de longo prazo. No Cruzeiro, apareceram mais concessões em reforma, garagem, elevador, conservação e planta.
Isso não exclui o Cruzeiro. Um apartamento excepcional pode superar uma casa mediana do Mangueiral.
Filosofia
- Esperar pelo imóvel certo é preferível a comprar com grandes concessões.
- A decisão deve equilibrar finanças, segurança patrimonial, funcionalidade e bem-estar.
- Possuir uma casa física no longo prazo tem valor psicológico, mas não justifica comprometer liquidez ou aceitar um imóvel inadequado.
2. Filtros vigentes
Jardins Mangueiral
- somente planta original de três quartos;
- QCs 8 e 9 preferenciais;
- QCs 6 e 7 alternativas fortes;
- QCs 10 e 11 também consideradas boas;
- posição exata pode superar a classificação da QC;
- quintal fechado é aceitável quando convertido em espaço útil;
- evitar duplicação de cozinha, perda de ventilação, calor e circulação ruim;
- avaliar ruído de paredes compartilhadas, pets, música, áreas comuns e rua.
Cruzeiro
Ranking interno de localização:
- Ouro: SHCES 1501, 1503, 1505, 1203, 1205 e 1207.
- Prata: SHCES 1103, 1105, 1107, 1109, 1111, 1303, 1305, 1307 e 1309.
- Bronze: conjunto SHCES 1400.
- Caso a caso: 1211 e 1507.
Esse ranking é heurístico e não substitui a avaliação da unidade.
3. Referência financeira vigente
Últimos valores informados:
- renda bruta: aproximadamente R$ 18.500 por mês;
- recursos líquidos: R$ 222.000;
- FGTS: R$ 130.000;
- reserva líquida mínima pós-compra: R$ 50.000;
- capacidade de poupança: R$ 15.000 a cada seis meses;
- aluguel usado nas comparações recentes: R$ 3.200 por mês, sem condomínio e IPTU;
- faixa de imóveis-alvo: aproximadamente R$ 650.000 a R$ 750.000;
- preço máximo tolerado para o imóvel: R$ 750.000.
Esses números devem ser datados e confirmados antes de decisão ou simulação nova.
O teto de R$ 750.000 é um limite pessoal confirmado, não uma meta de gasto nem uma autorização para comprometer a reserva. Custos de compra, mudança, reforma e regularização devem ser considerados separadamente e ainda precisam preservar a reserva mínima.
Exclusões
- Pró-Cotista: fora do conjunto de opções, pelas regras consideradas de renda bruta máxima de R$ 12.000 e imóvel usado até R$ 500.000.
- MCMV Faixa 4: não usar nas simulações.
- Imóveis sem matrícula/escritura/regularidade suficiente: não presumir financiamento bancário.
Estratégia atual
- financiamento tradicional é a referência principal quando houver compra;
- consórcio pode ter custo nominal menor em alguns cenários, mas perde em previsibilidade, liquidez e risco de contemplação;
- a proposta específica de consórcio BB não foi contratada;
- preservar reserva e manter estratégia lenta é preferível a forçar a compra.
4. Banco e coleta
Caminho esperado:
dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3
Snapshot estrutural de 22/07/2026:
- 162 anúncios;
- 638 observações históricas;
- 7.457 registros históricos de foto, dos quais 3.521 pertencem à galeria primária;
- Cruzeiro Novo: 67 anúncios acumulados, 63 ativos, 4 inativos;
- Jardins Mangueiral: 95 anúncios acumulados, 78 ativos, 17 inativos;
- cobertura: 13 a 22/07/2026;
- Cruzeiro não integra mais a lista de buscas; seus dados permanecem preservados com última coleta em 21/07.
Em 22/07 foi aplicada migração aditiva do schema, após backup consistente. Valores brutos e registros históricos foram preservados. Endereço, bairro e CRECI agora possuem colunas normalizadas; fotos de recomendações do portal são mantidas, mas marcadas como fora da galeria principal; disponibilidade e problemas de qualidade possuem tabelas auditáveis.
A janela é curta demais para inferir liquidez.
A maioria dos snapshots adicionais é ruído de campos textuais contaminados: 398 transições alteram creci, enquanto somente três anúncios tiveram mudança real de preço. Não interpretar o número bruto de observações como mudanças de mercado.
5. Rankings vigentes
Os rankings completos estão em:
reports/mangueiral_top15/README.mdreports/cruzeiro_top15/README.mdreports/cruzeiro_vs_mangueiral/README.md
Eles são snapshots datados, não preferências permanentes.
Top 3 Mangueiral em 22/07/2026:
- anúncio 1279892 — QC 10 — R$ 595 mil;
- anúncio 1319996 — QC 14 — R$ 649 mil;
- anúncio 1377683 — QC 11 — R$ 585 mil, aderência inferida e pendente de avaliação do usuário.
A ordem incorpora avaliação direta do usuário sobre os 15 finalistas: prioridade para cozinha e gourmet funcionais, conservação e baixa necessidade de intervenção; piscina, jacuzzi, banheira e cubas de vidro são incompatibilidades ou fortes negativos. O teto eliminatório de R$ 750 mil retirou 1352633 (R$ 755 mil); o novo 1401074, QC 13 e R$ 720 mil, entrou em 8º com aderência inferida e pendente de avaliação pessoal.
Após o feedback, o funil foi refeito sobre os 78 anúncios ativos. 1377683, 1371718 e 1140317 entraram no Top 5 por aderência inferida nas fotos e descrições, mas ainda não possuem nota pessoal e não devem ser tratados como preferência confirmada.
Top 3 Cruzeiro em 21/07/2026:
- anúncio 1345146 — SHCES 1207 A — R$ 670 mil;
- anúncio 1357415 — SHCES 1109 — R$ 630 mil;
- anúncio 1357633 — SHCES 309 — R$ 600 mil.
6. Pendências principais
- visitar o Mangueiral e validar QCs, trânsito, comércio, ruído e sensação de segurança;
- atualizar saldos e taxas antes de simulações finais;
- definir limite confortável de prestação, não apenas capacidade bancária;
- confirmar documentação, planta original e regularidade das ampliações;
- aumentar a série histórica antes de conclusões de liquidez e tendência;
- corrigir a instabilidade de
creci/campos contaminados antes de usar o histórico bruto como mudança real.