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Regras de análise
1. Unidade de análise
Definir explicitamente:
- anúncio;
- observação;
- imóvel físico provável;
- região;
- período;
- snapshot.
Não contar cada observação como imóvel novo.
2. Cobertura
Antes de comparar períodos:
- conferir dias coletados;
- falhas e 403;
- fontes e pesquisas ativas;
- mudanças do scraper;
- cobertura de fotos;
- inatividade artificial.
O snapshot de 13–21/07/2026 não permite inferir liquidez.
3. Limpeza
Preço
Colocar em quarentena:
- zero;
- preço de aluguel em venda;
- erro de escala;
- valor simbólico;
- valor incompatível com descrição;
- casos como R$ 570 milhões quando o contexto sugere erro.
Área
Verificar:
- conceito da área;
- casa ampliada;
- terreno versus área construída;
- erro de decimal;
- divergência entre campos e descrição.
Planta
Cruzar:
- título;
- campos estruturados;
- descrição;
- fotos;
- planta padrão;
- endereço e implantação.
4. Preço por metro quadrado
Não usar como métrica principal no estado atual do banco.
Somente calcular quando:
- preço é válido;
- área é validada e comparável;
- tipologia é homogênea;
- ampliação é tratada corretamente.
Os rankings de 21/07/2026 não usaram preço por m² porque os campos de área não eram uniformes.
5. Fotografias
A avaliação deve incluir:
- primeira foto;
- galeria completa;
- coerência de planta;
- condição aparente;
- iluminação e ventilação;
- qualidade da reforma;
- ampliação e cobertura;
- duplicatas visuais;
- selo de vendido.
Registrar limitações quando a galeria for curta ou não mostrar toda a planta.
6. Duplicatas
- identificar grupos de republicação;
- contar como um imóvel provável no ranking;
- preservar todos os anúncios no histórico;
- definir anúncio de referência;
- registrar divergências de endereço, área e preço;
- testar sensibilidade quando a deduplicação for incerta.
7. Ranking de imóveis
O ranking serve para ordenar investigação.
Critérios comuns:
- quartos utilizáveis;
- planta;
- funcionalidade;
- condição aparente;
- iluminação e ventilação;
- localização;
- acessibilidade;
- elevador;
- garagem;
- custo;
- regularidade;
- qualidade da evidência.
Mangueiral
Adicionar:
- planta original de três quartos;
- QC;
- conversão do quintal;
- calor e ventilação;
- cobertura, drenagem e impermeabilização;
- regularidade da ampliação;
- ruído de vizinhos e áreas comuns.
Aplicar também as preferências confirmadas:
- favorecer cozinha funcional e gourmet conectado ao uso cotidiano;
- favorecer conservação e mudança com poucas intervenções;
- tratar piscina, jacuzzi e banheira como incompatibilidades funcionais, não amenidades positivas;
- penalizar cubas de vidro, marcenaria degradada, gourmet isolado e área externa sem uso coerente;
- testar calor e ventilação em fechamentos envidraçados;
- distinguir nota dada diretamente pelo usuário de aderência inferida pelo analista;
- quando novo feedback alterar o funil de entrada, reprocessar o universo completo em vez de apenas reordenar a shortlist existente.
Cruzeiro
Adicionar:
- ranking interno da quadra;
- andar;
- elevador;
- garagem;
- posição do bloco;
- sistemas do prédio;
- reforma real versus estética.
Não criar pesos secretos. Se houver pontuação, documentar pesos e sensibilidade.
8. Outliers
Investigar antes de excluir:
- erro;
- imóvel premium;
- reforma;
- venda urgente;
- leilão;
- área incorreta;
- duplicata;
- preço desatualizado.
Apresentar resultados com e sem outliers quando a conclusão mudar.
9. Comparáveis
Controlar, quando possível:
- região e micro-localização;
- tipo;
- planta original;
- quartos;
- área validada;
- garagem;
- elevador;
- andar;
- estado;
- ampliação;
- data;
- condomínio;
- ocupação.
Média ampla do bairro não define preço justo de unidade específica.
10. Tendência e liquidez
Para tendência:
- aumentar a janela histórica;
- controlar mudança de mix;
- usar mediana e métodos robustos;
- separar entrada, preço atual e último preço;
- mostrar dispersão.
Para liquidez:
- entradas e saídas;
- tempo observado;
- republicações;
- reduções de preço;
- anúncios ativos;
- imóveis prováveis ativos.
Retirada não confirma venda.
11. Integração financeira
Não recomendar imóvel apenas pelo ranking físico.
Calcular:
- preço provável negociado;
- custos de compra;
- reforma e regularização;
- entrada e FGTS;
- reserva remanescente;
- financiamento e CET;
- prestação inicial;
- custo mensal total;
- cenário de amortização;
- comparação com aluguel.
A classificação final pode ser reduzida se o imóvel exigir consumir a reserva.
12. Saída padrão
Cada ficha deve conter:
- anúncio e URL;
- snapshot;
- localização;
- tipologia original provável;
- preço e histórico;
- áreas e confiabilidade;
- quartos, vagas, elevador e andar;
- possíveis duplicatas;
- status visual;
- pontos fortes;
- pontos fracos;
- custos e riscos;
- pendências de visita e documentação;
- posição relativa;
- próxima ação.
13. Reprodutibilidade
Estrutura recomendada:
reports/<analise>/
├── README.md
├── query.sql
├── analysis.py
├── parameters.json
├── results.csv
└── figures/
Registrar snapshot, hash do código, filtros, contagens e julgamento manual.
14. Linguagem
Preferir:
- “na amostra observada”;
- “após deduplicação”;
- “as fotos sugerem”;
- “exige confirmação”;
- “não há série suficiente”;
- “a conclusão é sensível a”.
Evitar:
- “foi vendido” sem prova;
- “preço justo” sem intervalo;
- “vai valorizar”;
- “melhor quadra” sem critério;
- “contemplação provável” sem dados do grupo.