# Contexto do projeto — Busca de Imóveis DF

## 1. Objetivo

Construir uma base histórica de anúncios e uma metodologia de avaliação para uma compra residencial de longo prazo no Distrito Federal.

A compra deve oferecer:

- residência funcional e estável;
- segurança patrimonial;
- custo mensal sustentável;
- preservação de reserva de emergência;
- baixo risco de reforma e custos escondidos;
- adequação à rotina familiar;
- liquidez razoável;
- possibilidade de permanência por 10 a 20 anos.

O projeto não busca comprar rapidamente. Busca reduzir a probabilidade de arrependimento.

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## 2. Evolução da prioridade regional

### Fase anterior

Cruzeiro chegou a ser tratado como candidato principal por centralidade, acesso ao Plano Piloto e tradição patrimonial.

### Entendimento atual

Jardins Mangueiral tornou-se a prioridade principal. Cruzeiro permanece como alternativa secundária e oportunística.

Motivos para a mudança:

- casas mais novas e maior oferta no Mangueiral;
- maior chance de encontrar planta e conservação adequadas;
- percepção de ambiente residencial, segurança e silêncio;
- serviços de perfil familiar em crescimento;
- melhor integração com São Sebastião;
- flexibilidade de horário e trabalho remoto reduz parte do custo do trânsito;
- no Cruzeiro, imóveis concretos apresentaram mais concessões de reforma, garagem, elevador e funcionalidade.

Em visita ao Cruzeiro, o usuário percebeu uma composição de comércio e serviços menos alinhada às suas preferências cotidianas, com menor presença percebida de padarias, farmácias, restaurantes e academias. Essa é uma percepção pessoal de campo; não deve ser convertida em inferência de renda, segurança ou qualidade objetiva da região.

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## 3. Rotina e logística

Contexto relevante:

- trabalho associado à área central de Brasília/SBS;
- filha estuda no Sudoeste e entra no início da tarde;
- existe flexibilidade de horário e trabalho remoto em parte da rotina;
- namorada e familiares dela vivem em São Sebastião;
- Jardins Mangueiral pode melhorar a logística da relação e da convivência familiar.

A compra deve continuar racional e funcional mesmo se as circunstâncias afetivas mudarem. A proximidade da namorada é benefício, não fundamento exclusivo da decisão.

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## 4. Preferências habitacionais

- imóvel pronto ou com intervenções pequenas e previsíveis;
- evitar grandes concessões de planta, conservação e funcionalidade;
- três quartos funcionais são valorizados;
- boa iluminação e ventilação;
- espaço social útil;
- pouca circulação desperdiçada;
- armazenamento adequado;
- ruído controlado;
- manutenção sustentável;
- documentação financiável;
- flexibilidade para mudanças futuras da família.

Preferências funcionais confirmadas em avaliação direta dos anúncios:

- cozinha bem planejada e, idealmente, semi-integrada ao convívio externo;
- churrasqueira e gourmet conectados ao fluxo social da casa;
- prioridade para conservação e baixa necessidade de intervenção antes da mudança;
- piscina, jacuzzi e banheira não são desejadas;
- cubas de vidro, marcenaria ruim e áreas externas abandonadas são fortes negativos;
- fechamento em vidro deve ser penalizado quando houver risco de calor excessivo;
- closet criado pela perda de um quarto pode exigir reversão futura;
- placas solares são bônus, não compensação para planta ou funcionalidade inadequada.

### Quintal e ampliação no Mangueiral

A perda do quintal original não é defeito automático. É aceitável quando a área vira ambiente útil de convivência, refeição, trabalho ou armazenamento.

É negativa quando:

- duplica a cozinha sem necessidade;
- reduz ventilação e iluminação;
- cria calor ou umidade;
- compromete drenagem e impermeabilização;
- produz circulação inútil;
- ocupa a área externa sem ganho funcional real.

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## 5. Filosofia financeira e psicológica

O usuário valoriza possuir uma residência física de longo prazo. Essa segurança tem peso legítimo na decisão, especialmente com o avanço da idade e a preocupação com estabilidade futura.

Ao mesmo tempo:

- reserva de emergência não deve ser sacrificada;
- prestação maior que o aluguel atual exige justificativa e folga;
- capacidade máxima de financiamento não é orçamento confortável;
- custo de oportunidade da entrada deve ser medido;
- reforma e mudança têm custo psicológico, além do financeiro;
- comprar para aliviar ansiedade pode produzir uma decisão pior.

A conclusão financeira não deve ignorar o benefício de estabilidade, e o benefício psicológico não deve ignorar juros, liquidez e risco.

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## 6. Mercado e dados

O banco contém anúncios, observações históricas e fotos. Fotografias são essenciais porque campos estruturados e descrições não capturam adequadamente:

- planta;
- conservação;
- iluminação;
- ventilação;
- qualidade da reforma;
- fechamento do quintal;
- redundância de áreas gourmet;
- sinais visuais de anúncio vendido;
- duplicatas entre corretores.

Preço anunciado é evidência de oferta, não transação.

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## 7. Regiões fora do foco

Outras regiões já foram discutidas, incluindo Asa Sul, Asa Norte, Guará I, Lúcio Costa, Águas Claras e outras. Elas não compõem o foco operacional atual.

Não ampliar automaticamente o universo de busca sem instrução. Elas podem ser usadas como referência comparativa quando isso responder a uma pergunta específica.

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## 8. Horizonte de decisão

Perguntas obrigatórias para qualquer candidato:

- continuará funcional em 10, 15 ou 20 anos?
- atende à rotina sem depender de uma única circunstância atual?
- permite preservar reserva e capacidade de poupança?
- é habitável sem obra extensa?
- possui saída razoável para revenda?
- reduz ou aumenta a fragilidade financeira?
- oferece qualidade de vida suficiente para justificar a mudança?