# Estratégia financeira

## 1. Snapshot pessoal

**Data de referência:** julho de 2026

| Item | Valor de trabalho |
|---|---:|
| Renda bruta mensal | aproximadamente R$ 18.500 |
| Recursos líquidos | R$ 222.000 |
| FGTS | R$ 130.000 |
| Reserva líquida mínima pós-compra | R$ 50.000 |
| Poupança adicional | R$ 15.000 a cada seis meses |
| Aluguel-base usado nas comparações | R$ 3.200/mês |
| Faixa de imóveis-alvo | R$ 650.000–R$ 750.000 |
| Preço máximo tolerado do imóvel | **R$ 750.000** |

O aluguel-base exclui condomínio e IPTU. Não misturar com valores brutos ou contratuais sem decomposição.

Esses valores são premissas datadas, não constantes permanentes.

O preço de R$ 750.000 é o teto máximo tolerado para o imóvel, não o orçamento recomendado. Custos de aquisição, mudança, reforma e regularização ficam fora desse preço e continuam sujeitos à preservação da reserva líquida mínima.

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## 2. Restrições

- preservar ao menos R$ 50.000 líquidos depois de entrada, custos, mudança e adequações;
- FGTS não é reserva de emergência;
- não usar toda a capacidade bancária como orçamento;
- não aceitar prestação inicial desconfortável apenas porque cabe na análise de crédito;
- incorporar custos de transação e reforma;
- evitar imóvel que exija comprometer a reserva logo após a compra.
- não recomendar nem simular como candidato aceitável um imóvel com preço acima de R$ 750.000, salvo se o usuário alterar explicitamente esse teto.

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## 3. Programas e linhas excluídos

### Pró-Cotista

Fora do conjunto atual de opções.

Regras consideradas pelo usuário:

- renda bruta máxima de R$ 12.000;
- imóvel usado de até R$ 500.000.

A renda aproximada de R$ 18.500 e a faixa-alvo de R$ 650.000–R$ 750.000 não se enquadram.

### Minha Casa Minha Vida — Faixa 4

Não incluir nas simulações atuais.

### Imóvel irregular

Financiamento bancário tradicional depende de matrícula, registro e regularidade suficientes para a garantia. Não presumir financiamento de imóvel sem escritura/matrícula regular.

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## 4. Financiamento tradicional

É a referência principal para compra quando o imóvel correto aparecer.

Simulações recentes citaram, aproximadamente:

- Caixa: 11,5% ao ano;
- Banco do Brasil: 11,7% ao ano.

Essas taxas são snapshots de propostas/simulações, não taxas vigentes garantidas. Sempre substituir por CET atual e documentos do banco.

### Campos obrigatórios em qualquer simulação

- preço do imóvel;
- entrada em dinheiro;
- FGTS;
- reserva preservada;
- ITBI, registro e tarifas;
- reforma e mudança;
- valor financiado;
- SAC ou Price;
- taxa nominal, efetiva e CET;
- indexador;
- prazo;
- seguros;
- primeira e última prestação;
- amortização extraordinária;
- uso de FGTS a cada 24 meses;
- horizonte de permanência;
- custo de oportunidade.

### Comparação com o aluguel

O usuário observou que, para um imóvel em torno de R$ 700.000, a prestação inicial estimada poderia superar o aluguel atual.

A análise deve comparar:

- fluxo mensal;
- patrimônio acumulado;
- liquidez;
- risco;
- estabilidade;
- custos de manutenção;
- reajuste do aluguel;
- valorização do imóvel;
- retorno líquido alternativo;
- custos de venda.

Não decidir apenas porque a prestação é maior ou menor que o aluguel.

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## 5. Consórcio BB analisado

Cenário específico discutido, não contratado:

- carta: R$ 660.000;
- prazo informado: 161 meses;
- taxa de administração: 0,11% ao mês, aproximadamente 18,7% no total da carta;
- lance pretendido: 60%, equivalente a R$ 420.000;
- recursos próprios considerados: R$ 300.000;
- empréstimo complementar: R$ 120.000;
- empréstimo: 120 parcelas de R$ 1.596,66;
- parcela pós-lance estimada: aproximadamente R$ 1.924;
- último lance vencedor informado: cerca de 58%;
- lances recentes mencionados: aproximadamente 58,99% a 60%;
- grupo não era novo.

Relatos do gerente sobre sazonalidade de agosto/setembro, competição em outubro e participação de funcionários do BB são evidência anedótica e não devem ser modelados como regra sem histórico do próprio grupo.

### Conclusão de trabalho

- o consórcio pode ter vantagem de custo nominal em algumas combinações;
- exige imobilização de recursos e aceita risco de contemplação;
- pode demandar empréstimo complementar, reduzindo a vantagem;
- financiamento tradicional oferece maior certeza, flexibilidade e execução imediata;
- a proposta específica foi deixada passar;
- a estratégia atual é manter paciência e precisão.

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## 6. Custos de compra

Incluir, conforme o caso:

- ITBI;
- registro;
- escritura quando aplicável;
- avaliação bancária;
- tarifas;
- seguros;
- mudança;
- reforma;
- mobiliário;
- regularização;
- condomínio e IPTU proporcionais;
- contingência.

Não usar percentual genérico sem conferir regras e valores atuais.

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## 7. Cenários obrigatórios

Toda recomendação financeira deve apresentar ao menos:

- conservador;
- central;
- otimista;
- cenário de estresse.

Estressar:

- renda menor;
- juros ou CET maiores;
- reforma acima do orçamento;
- valorização baixa;
- retorno de investimento menor;
- manutenção extraordinária;
- redução da poupança;
- necessidade de vender antes do horizonte.

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## 8. Critério de decisão

A compra é financeiramente aceitável somente quando:

- a reserva é preservada;
- o custo mensal é confortável, não apenas aprovado;
- o imóvel atende à planta e à localização;
- custos de adequação são conhecidos;
- o horizonte justifica custos de transação;
- a comparação com aluguel não depende de premissas otimistas;
- a decisão continua boa sem contar com valorização excepcional.