# Regras de análise

## 1. Unidade de análise

Definir explicitamente:

- anúncio;
- observação;
- imóvel físico provável;
- região;
- período;
- snapshot.

Não contar cada observação como imóvel novo.

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## 2. Cobertura

Antes de comparar períodos:

- conferir dias coletados;
- falhas e 403;
- fontes e pesquisas ativas;
- mudanças do scraper;
- cobertura de fotos;
- inatividade artificial.

O snapshot de 13–21/07/2026 não permite inferir liquidez.

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## 3. Limpeza

### Preço

Colocar em quarentena:

- zero;
- preço de aluguel em venda;
- erro de escala;
- valor simbólico;
- valor incompatível com descrição;
- casos como R$ 570 milhões quando o contexto sugere erro.

### Área

Verificar:

- conceito da área;
- casa ampliada;
- terreno versus área construída;
- erro de decimal;
- divergência entre campos e descrição.

### Planta

Cruzar:

- título;
- campos estruturados;
- descrição;
- fotos;
- planta padrão;
- endereço e implantação.

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## 4. Preço por metro quadrado

Não usar como métrica principal no estado atual do banco.

Somente calcular quando:

- preço é válido;
- área é validada e comparável;
- tipologia é homogênea;
- ampliação é tratada corretamente.

Os rankings de 21/07/2026 não usaram preço por m² porque os campos de área não eram uniformes.

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## 5. Fotografias

A avaliação deve incluir:

- primeira foto;
- galeria completa;
- coerência de planta;
- condição aparente;
- iluminação e ventilação;
- qualidade da reforma;
- ampliação e cobertura;
- duplicatas visuais;
- selo de vendido.

Registrar limitações quando a galeria for curta ou não mostrar toda a planta.

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## 6. Duplicatas

- identificar grupos de republicação;
- contar como um imóvel provável no ranking;
- preservar todos os anúncios no histórico;
- definir anúncio de referência;
- registrar divergências de endereço, área e preço;
- testar sensibilidade quando a deduplicação for incerta.

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## 7. Ranking de imóveis

O ranking serve para ordenar investigação.

Critérios comuns:

- quartos utilizáveis;
- planta;
- funcionalidade;
- condição aparente;
- iluminação e ventilação;
- localização;
- acessibilidade;
- elevador;
- garagem;
- custo;
- regularidade;
- qualidade da evidência.

### Mangueiral

Adicionar:

- planta original de três quartos;
- QC;
- conversão do quintal;
- calor e ventilação;
- cobertura, drenagem e impermeabilização;
- regularidade da ampliação;
- ruído de vizinhos e áreas comuns.

Aplicar também as preferências confirmadas:

- favorecer cozinha funcional e gourmet conectado ao uso cotidiano;
- favorecer conservação e mudança com poucas intervenções;
- tratar piscina, jacuzzi e banheira como incompatibilidades funcionais, não amenidades positivas;
- penalizar cubas de vidro, marcenaria degradada, gourmet isolado e área externa sem uso coerente;
- testar calor e ventilação em fechamentos envidraçados;
- distinguir nota dada diretamente pelo usuário de aderência inferida pelo analista;
- quando novo feedback alterar o funil de entrada, reprocessar o universo completo em vez de apenas reordenar a shortlist existente.

### Cruzeiro

Adicionar:

- ranking interno da quadra;
- andar;
- elevador;
- garagem;
- posição do bloco;
- sistemas do prédio;
- reforma real versus estética.

Não criar pesos secretos. Se houver pontuação, documentar pesos e sensibilidade.

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## 8. Outliers

Investigar antes de excluir:

- erro;
- imóvel premium;
- reforma;
- venda urgente;
- leilão;
- área incorreta;
- duplicata;
- preço desatualizado.

Apresentar resultados com e sem outliers quando a conclusão mudar.

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## 9. Comparáveis

Controlar, quando possível:

- região e micro-localização;
- tipo;
- planta original;
- quartos;
- área validada;
- garagem;
- elevador;
- andar;
- estado;
- ampliação;
- data;
- condomínio;
- ocupação.

Média ampla do bairro não define preço justo de unidade específica.

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## 10. Tendência e liquidez

Para tendência:

- aumentar a janela histórica;
- controlar mudança de mix;
- usar mediana e métodos robustos;
- separar entrada, preço atual e último preço;
- mostrar dispersão.

Para liquidez:

- entradas e saídas;
- tempo observado;
- republicações;
- reduções de preço;
- anúncios ativos;
- imóveis prováveis ativos.

Retirada não confirma venda.

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## 11. Integração financeira

Não recomendar imóvel apenas pelo ranking físico.

Calcular:

- preço provável negociado;
- custos de compra;
- reforma e regularização;
- entrada e FGTS;
- reserva remanescente;
- financiamento e CET;
- prestação inicial;
- custo mensal total;
- cenário de amortização;
- comparação com aluguel.

A classificação final pode ser reduzida se o imóvel exigir consumir a reserva.

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## 12. Saída padrão

Cada ficha deve conter:

- anúncio e URL;
- snapshot;
- localização;
- tipologia original provável;
- preço e histórico;
- áreas e confiabilidade;
- quartos, vagas, elevador e andar;
- possíveis duplicatas;
- status visual;
- pontos fortes;
- pontos fracos;
- custos e riscos;
- pendências de visita e documentação;
- posição relativa;
- próxima ação.

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## 13. Reprodutibilidade

Estrutura recomendada:

```text
reports/<analise>/
├── README.md
├── query.sql
├── analysis.py
├── parameters.json
├── results.csv
└── figures/
```

Registrar snapshot, hash do código, filtros, contagens e julgamento manual.

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## 14. Linguagem

Preferir:

- “na amostra observada”;
- “após deduplicação”;
- “as fotos sugerem”;
- “exige confirmação”;
- “não há série suficiente”;
- “a conclusão é sensível a”.

Evitar:

- “foi vendido” sem prova;
- “preço justo” sem intervalo;
- “vai valorizar”;
- “melhor quadra” sem critério;
- “contemplação provável” sem dados do grupo.