# Top 15 — Cruzeiro Novo

**Snapshot:** 21/07/2026

**Objetivo:** priorizar investigação para moradia de 10–20 anos, mantendo o Cruzeiro como alternativa secundária e oportunística; preço anunciado não é preço negociado.

## Universo e método

O banco `dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3` foi aberto em modo somente leitura (`mode=ro`, `PRAGMA query_only=ON`). O snapshot contém 161 anúncios, 562 observações históricas e 7.363 fotos; no recorte do Cruzeiro Novo há 67 anúncios acumulados, 63 ativos e 4 inativos. A coleta cobre 13–21/07/2026, período curto demais para inferir liquidez.

Em 21/07 entraram `1381514` e `1400223`; `1375199` e `1383814` ficaram inativos. O primeiro novo anúncio é reformado, mas está no 4º andar e não informa elevador ou vaga. O segundo custa R$ 495 mil e está no 2º andar, porém as fotos mostram necessidade de reforma ampla. Ambos foram incluídos como investigações condicionadas, não como candidatos fortes.

O ranking considera três quartos utilizáveis, funcionalidade, condição aparente, iluminação/ventilação, acessibilidade futura, elevador, natureza da vaga, custo de adequação e qualidade da evidência. Não usa preço por m², pois área e qualidade dos campos não são uniformes. Republicações visualmente equivalentes contam como um imóvel provável. A falta de informação é marcada como pendência, nunca como aprovação.

## Auditoria da primeira foto

A primeira foto corrente dos finalistas, dos dois novos anúncios e de `1263868` foi aberta e inspecionada para “vendido”, “negócio fechado” ou equivalente. O anúncio `1263868`, ainda ativo no banco, continua com **VENDIDO** na foto principal e permanece em quarentena. Nenhum dos 15 colocados apresenta esse indicativo. A imagem é evidência operacional de indisponibilidade, não prova registral da venda.

A triagem perceptual foi reexecutada com Pillow 12.3.0 e confirmou os principais grupos de republicação já documentados. Entre os finalistas, `1348535` teve somente três fotos semelhantes às de `1370861`; os endereços distintos (SHCES 1307 e 913) não sustentam deduplicação. O ranking permaneceu inalterado.

Todos os classificados continuam com a tipologia original de três quartos apenas como **provável e pendente de confirmação**. A contagem estruturada, isoladamente, não prova que o terceiro quarto seja original e funcional.

## Ranking

| # | Anúncio | Local | Preço | Área informada | Por que priorizar | Principal pendência |
|---:|---|---|---:|---:|---|---|
| 1 | [1345146](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1207-bloco-a-1345146) | SHCES 1207 A | R$ 670 mil | 65 m² | Reforma coerente, suíte e elevador anunciado | Vaga, matrícula e sistemas |
| 2 | [1357415](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-1357415) | SHCES 1109 | R$ 630 mil | 67,2 m² | Boa reforma, suíte, nascente e vazado | Confirmar elevador |
| 3 | [1357633](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-1357633) | SHCES 309 | R$ 600 mil | 64 m² | Reforma uniforme e sistemas renovados declarados | Elevador, garagem e comprovação da obra |
| 4 | [1376958](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-b-1376958) | SHCES 911 B | R$ 599 mil | 62 m² | Reformado, nascente, vazado e suíte | Sem elevador; garagem não informada |
| 5 | [1345903](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1303-1345903) | SHCES 1303 | R$ 565 mil | 64,5 m² | Primeiro andar e preço competitivo | Sem garagem; ruído e segurança |
| 6 | [1339324](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-703-1339324) | SHCES 703 | R$ 665 mil | 64 m² | Integração social, suíte e boa apresentação | Andar, elevador e garagem |
| 7 | [1370889](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1370889) / [1375200](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1375200) | SHCES 207 | R$ 695 mil | 62 m² | Reformado e com suíte | Duplicata provável; andar, elevador e vaga |
| 8 | [1372268](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-bloco-i-1372268) | SHCES 305 I | R$ 595 mil | 62,61 m² | Primeiro andar e duas vagas anunciadas | Provar vagas e orçar modernização |
| 9 | [1373131](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-1373131) | SHCES 305 | R$ 725 mil | 65 m² | Reforma tecnicamente bem descrita | Sem elevador/garagem e preço alto |
| 10 | [1381514](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-301-1381514) | SHCES 301 | R$ 690 mil | 63 m² estruturados; 93 m² nos detalhes | Reforma completa aparente, boa marcenaria e três quartos fotografados | 4º andar; elevador, vaga e conceito de área não informados |
| 11 | [1382466](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-101-bloco-c-1382466) | SHCES 101 C | R$ 650 mil | 62 m² | Boa reforma aparente e uma vaga | Galeria curta; andar e elevador ausentes |
| 12 | [1290510](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-a-1290510) | SHCES 911 A | R$ 640 mil | 62 m² | Suíte, vazado e reformado | 4º andar; condomínio/IPTU extraídos como R$ 1 |
| 13 | [1371813](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-bloco-d-1371813) | SHCES 1109 D | R$ 709 mil | 68 m² | Reforma moderna e área acima do padrão | Fotos não comprovam toda a planta, vaga ou elevador |
| 14 | [1400223](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-609-bloco-d-1400223) | SHCES 609 D | R$ 495 mil | 62,61 m² | 2º andar, boa luz e preço com margem para obra | Reforma ampla, vaga/elevador ausentes e sistemas antigos |
| 15 | [1369327](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-203-bloco-g-1369327) | SHCES 203 G | R$ 490 mil | 62 m² | Vaga e preço com margem para adequação | Estado interno, 4º andar e ausência de elevador |

## Quase entraram

- [1375154](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1205-1375154), R$ 550 mil: 67,2 m² e boa luminosidade, mas pede modernização e confirmação de andar/vaga.
- [1370890](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-105-1370890), R$ 560 mil: primeiro andar e DCE, porém condição mais básica e sem garagem informada.
- [1368610](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-1368610), R$ 579,9 mil: boa distribuição e melhorias declaradas; falta vantagem clara frente aos classificados.
- [1370891](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1370891), R$ 520 mil: vazado e de preço baixo, mas sem vaga e ainda dependente de modernização; saiu apenas pela entrada de evidência nova.

## Quarentenas e limitações

- `1232283` e `1345890` ficaram inativos em 20/07; `1375199` e `1383814`, em 21/07. A ausência da busca não prova venda.
- `1263868` foi retirado por “VENDIDO” na primeira foto. `1322206` também declara venda fechada na descrição.
- `1212351`, `1338088`, `1259968`, `1315328`, `1372539`, `1313649` e `1370861` têm conversão ou conflito relevante de planta.
- Os grupos `1366910`/`1372290`/`1383534`, `1370948`/`1371797`/`1372167` e `1357834`/`1358242`/`1382413` são duplicatas prováveis ou têm endereço/área divergentes.
- O ranking serve para ordenar investigação. Andar, elevador, vaga, matrícula, instalações, ruído, insolação e custo de obra exigem confirmação.

## Próxima ação

Solicitar, antes de cada visita, planta ou matrícula, andar, existência de elevador, natureza jurídica da vaga, atas recentes do condomínio e histórico de elétrica/hidráulica. As posições 13–15 são alternativas de preço: só avançam se orçamento de reforma, escadas e ausência de garagem forem compatíveis com permanência de longo prazo e preservação da reserva.

## Reprodutibilidade

Execute `python reports/cruzeiro_top15/analysis.py` para a extração somente leitura. A ordenação final inclui julgamento fotográfico documentado neste arquivo e não é produzida automaticamente pelo script.